دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی به کدام دادگاه ارایه می شود؟
توضیحات ضروری در خصوص قولنامه:
1- معمولاً مردم به موجب مبايعه تنظيمي اقدام به خرید آپارتمان (مال غیر منقول) مثلاً به مبلغ ... ريال می کنند و توافق می کنند که مبلغ ... ريال در زمان تنظيم مبايعه نامه (قولنامه) و مبلغ ... ريال پس از تحويل ملك و تتمه آن را پس از تنظيم سند رسمي، همزمان در دفترخانه پرداخت شود. ولی علي رغم گذشت مدت مقرر براي حضور در درفترخانه و انجام تشريفات نقل و انتقال، فروشنده ممکن است به بهانه هاي واهي از جمله افزايش قيمت ملك و مطالبه وجوهي اضافه از انجام وظيفه قانوني خويش مبني بر تنظيم سند رسمي خودداري مي نمايد در مقابل خریدار به دادگاه مراجعه و تقاضای حكم مبني بر «الزام خوانده (فروشنده) به حضور در دفترخانه و تنظيم سند رسمي انتقال» را بنام خود می کند. ضمناً می تواند از دادگاه تقاضای صدور دستور موقت مبني بر جلوگيري از نقل و انتقال و توقيف پلاك ثبتي ... موضوع ملك مورد خريداري را نیز بکند. این مهمترین دعوایی است که به آن الزام فروشنده به حضور در دفترخانه و تنظيم سند رسمي می گویند. اما باید توجه داشت قولنامه عقد بيع نيست و در مواردي كه موضوع قرارداد، انتقال ملك ثبت شده باشد تنظيم سند رسمي الزامي است و اين موضوع از نص بند 1 ماده 46 و ماده 22 و 48 قانون ثبت[2] كه از قواعد آمره مربوط به نظم عمومي است و اساسا براي پايان بخشيدن به اختلافات ملكي به وجود آمده است به روشني قابل استنباط ميباشد.
2- در سوابق فقهي وعده بيع لازمالوفا نبود در تاريخ تصويب قانون مدني سال 1307 به موضوع قولنامه(سند تعهد) پرداخته نشد. تمام معاملات در آن زمان با سند عادي انجام ميشد و قانون ثبت وجود نداشت اما در سال 1310 قانون ثبت تصويب شد كه ناظر بر همين اسناد بيع عادي بود و اعلام ميداشت كه ثبت اسناد اجباري است و چنانچه سند ملكي كه موضوع آن ثبت شده است بر طبق مقررات ثبت نگردد ديگر در محاكم قابل ترتيب اثر نيست و بحث قولنامه هم هنوز مطرح نشده بود اما در حدود سالهاي 1340به بعد كه قولنامه به وجود آمد در محاكم به عنوان وعده تلقي شده و اثر الزامي نداشت، تنها به وجهالتزام بسنده ميكردند تا سالهاي قبل از انقلاب كه اين گرايش به وجود آمد كه قولنامه يك قرارداد الزامآور است و اگر بعد از انقلاب هم در اين الزام ترديدي به وجود آمد به خاطر بازگشت به آن سابقه فقهي بود و بعد هم اسمش را گذاشتند «مبايعه نامه» چون دادگاهها ديگر نه آن سابقه فقهي را قبول داشتند و نه قولنامه را بيع تلقي ميكردند اما ماهيت حقوقي قولنامه يك قرارداد الزامآور و يك تعهد به انجام كار را ايجاد ميكرد كه در اصطلاح فرانسه تعهد انجام كار ناميده ميشود و منظور از اين انجام كار همان تنظيم سند رسمي است. پس بهترين روش اين است كه قولنامه را با قصد طرفين تلفيق نموده و از شمول مقررات بيع خارج كنيم.
3- قولنامه ایقاع نيست زيرا طرفين ذيل آن را امضا ميكنند و ايقاعات از اراده يك فرد سرچشمه ميگيرند. قولنامهها تعهدات سنگيني را براشخاص بار ميكنند و طي آن وجوهي رد و بدل ميشوند پس يك قرارداد الزامآور هستند اما اينكه بگوييم قولنامه توافقي است كه يك عقد ديگر را واجب ميكند محل اختلاف و بحث است. اگر تفسير حقوقدانان فرانسوي را ملاك قرار دهيم قولنامه قراردادي است كه تعهد انجام كار را به دوش فروشنده ميگذارد و خريدار بايد مشاركت كند پس قرارداد اصلي خود قولنامه است و به همين جهت الزام به تنظيم سند رسمي را از تعهدات ناشي از اين قرارداد ميدانيم نه اينكه بخواهد قراردادي را بعدا ايجاد كند. در سوابق فقهي، فقها گفتند هيچ عقدي را در ضمن عقد ديگري نميشود شرط كرد چون شرط الزامآور است اما عقد نيازمند رضاست. اگر يك تعهدي نيازمند رضاي ديگري باشد پس نميتوان عقد را در قالب يك شرط عقد ديگر برد به اين لحاظ در حقوق فرانسه قولنامه را اينگونه تحليل كردند كه قولنامه خود قرارداد اصلي است ولي از اين قرارداد اصلي تعهد انجام كار سرچشمه ميگيرد و لذا هنگامي كه دادگاه فروشنده را ملزم به تنظيم سند ميكند او را ملزم به انشاء يك عقد نساخته بلكه ملزم به انجام تعهدي نموده كه خود او در قولنامه به عهده گرفته است و اگر فروشنده استنكاف كرد مدير دفتر سند را امضا ميكند. پس در امضاء سند عقد جديدي واقع نميشود.
اگرچه در همان آغاز تشكيل دادگستري در ايران انديشه قانون ثبت به وجود آمد ولي در نهايت در سال 1310 اين قانون به تصويب نهايي رسيد و ثبت املاك اجباري شد. لذا با وجود اين نص صريح در قانون ثبت، ديگر جاي بحثي در دادگاهها براي اين مسئله باقي نمانده است.در سالهاي بعد از انقلاب تفكرات گذشته تا حدودي احيا شده و اعتبار مقررات ثبت زير سئوال رفت و اين موضوع منجر به صدور آراء گوناگون از سوي دادگاهها شد و سرانجام با اصرار و پيگيري يكي از قضات محاكم شهرستان الشتر موضوع در ديوان عالي كشور مطرح و منجر به صدور راي وحدت رويه گرديد. در اينجا به لحاظ اينكه اين راي دقيقا به مقررات ثبت و قولنامه اشاره دارد ذيلا به توضيح آن ميپردازيم.
اولين راي مربوط به سال 1382 ميباشد كه از سوي شعبه سوم دادگاه عمومي شهرستان الشتر از توابع استان لرستان صادر گرديده و متن آن بدين شرح است:
در تاريخ 81/10/3 به استناد فروش نامه عادي مورخ 67/1/19 دعوايي به خواسته خلع يد و تحويل 200 مترمربع زمين اقامه شده كه به موجب دادنامه شماره ... مورخ 81/12/5 به شرح زير راي صادر گرديده است.
« در خصوص دادخواست آقاي ... به خواسته خلع يد و تحويل 200 مترمربع زمين جاي ساختمان واقع در الشتر پشت سپاه پاسداران به ارزش 600 هزار تومان و هزينه دادرسي طبق قولنامه عادي مورخ 67/1/19 با عنايت به اينكه به موجب مواد 48 و 47 قانون ثبت مصوب 1310، ثبت كليه اسناد و معاملات راجع به عين و منافع املاكي كه قبلا در دفتر املاك ثبت شده اجباري است و در مانحن فيه خواهان صرفا به يك فقره سند عادي مورخ 67/1/19 استناد نموده، بر اين اساس دعوي خواهان به لحاظ عدم رعايت تشريفات ثبت صرفنظر از صحت و سقم آن در حال حاضر قابل استناد نيست و مستندا به مواد 22، 47 و 48 قانون ثبت[3] و ماده 2 آيين دادرسي دادگاههاي عمومي وانقلاب در امور مدني[4] قرار عدم استماع دعوي خواهان صادر و اعلام ميگردد.»
به اين راي اعتراض شده و در شعبه چهارم دادگاه تجديدنظر استان لرستان با اين استدلال نقض ميگردد:
« در خصوص تجديدنظرخواهي آقاي .... به خواسته خلع يد و تحويل مساحت 200مترمربع زمين دادگاه محترم بدوي به دليل عدم ثبت معامله قرار عدم استماع صادر كرده است. با توجه به اصل صحت معاملات و لزوم قرارداد نامه موضوع ماده 10 قانون مدني[5] كه قراردادهاي خصوصي بين افراد را در صورتي كه مخالف صريح قانون نباشد نافذ و معتبر ميداند و اينكه انعقاد عقد بيع فيمابين طرفين بر اساس قرارداد عادي تنظيمي مورد تحليل قرار نگرفته و به موجب ماده 362 قانون مدني[6]از آثار بيع صحيح اين است كه بايع را به تحويل و تسليم مبيع ملزم ميدارد، عدم رعايت مواد 47 و 48 قانون ثبت كه به جهت رعايت تشريفات صوري معامله ميباشد نميتواند به اراده طرفين كه مبني بر انجام معامله بوده خللي وارد نمايد و لذا قرار عدم استماع دعوي به جهت عدم ثبت معامله خلاف انصاف و عدالت قضائي است و لذا با پذيرش اعتراض تجديدنظرخواه و استناد به ماده 353 قانون آيين دادرسي مدني، پرونده جهت رسيدگي ماهوي به دادگاه بدوي صادر كننده قرارارجاع ميگردد.»
اما با وجود راي دادگاه تجديدنظر، همين شعبه دادگاه عمومي الشتر در يك پرونده ديگر با همان استدلالهاي اوليه مجددا دعوي ديگري را رد ميكند. اين بار حكم در شعبه 5 دادگاه تجديدنظر استان لرستان مورد تجديدنظرخواهي قرار ميگيرد و برخلاف مورد قبل، راي بدوي تاييد شده و اين طور استدلال ميشود:
« در خصوص اعتراض واصله نسبت به دادنامه ... از شعبه سوم با توجه به اينكه از ناحيه تجديدنظرخواهان اعتراض مستدلي كه موجبات نقض دادنامه را فراهم بياورد ارائه نگرديده است و در رسيدگي بدوي مقررات قانوني رعايت شده است، اعتراض مذكور غيروارد تشخيص و دادگاه به استناد ماده 358 قانون آيين دادرسي مدني ضمن رد اعتراض دادنامه بدوي را تاييد مينمايد. ضمنا تجديدنظرخواهان ميتوانند پس از اخذ سند رسمي نسبت به خلع يد قانوني اقدام نمايند»
ملاحظه می شود كه دو شعبه تجديدنظر در موضوع واحد آراء متفاوتي صادر كردهاند كه اين موضوع بعد از گزارش به ديوانعالي كشور منجر به صدور راي وحدت رويه اواخر سال 83 كه در تاريخ 83/11/12 متن كامل آن در روزنامه رسمي چاپ شد، گرديد.
هيات عمومي ديوانعالي كشور در تاريخ 83/10/1 راي وحدت رويه مذكور را صادر نموده و ميگويد:
«خلع يد از اموال غيرمنقول فرع از مالكيت است. بنابراين طرح دعوي خلع يد از زمين قبل از اثبات و احراز مالكيت قابل استماع نيست. با توجه به مواد 46، 47 و 48 قانون ثبت راي شعبه پنجم تجديدنظر استان به نظر اكثريت اعضاي هيات عمومي ديوانعالي كشور كه با اين نظر انطباق دارد صحيح و قانوني تشخيص داده ميشود و طبق ماده 270 آيين دادرسي دادگاههاي عمومي و انقلاب براي شعب ديوانعالي و دادگاهها لازمالاتباع است.»
بعد از 25 سال اين راي وحدت رويه صادر و بر اساس آن، مالكيت نيازمند تنظيم سند رسمي گرديد. بنابراين يك قولنامه عادي برخلاف استدلال شعبه چهارم دادگاه تجديدنظر استان لرستان هيچ نوع مالكيتي را حتي ميان طرفين دعوي منتقل نميكند. پس ثبت و تنظيم سند رسمي، يك عنصر سازنده در قراردادها است كه موضوع آن ملك و مال غيرمنقولي است كه سابقه ثبتي دارد. از آنچه بيان شد معلوم ميشود:
نکته اول: اینکه قولنامه، عقد بيع نيست و مثل مبايعهنامه نيازمند تنظيم سند رسمي است و تا سند رسمي تنظيم نشود بيع به معني انتقال مالكيت طبق ماده 338 قانون مدني[7] به وقوع نميپيوندد.
نكته دوم: اينكه قولنامه علاوه بر اينكه با سند عادي امضا ميشود يك قرارداد صحيح و معتبر است چون دو نفر توافق كردند و اين قرارداد طبق قانون مدني و اصول اعتبار داشته و الزامآور و تابع قواعد عمومي قراردادها است.
نكته سوم: قولنامه را نبايد مشمول مقررات بيع در قانون مدني دانست، از جمله ماده 362 قانون[8] مدني كه يك سلسله آثار براي عقد بيع بيان ميكند و نبايد موجب انحراف محاكم شود. در قولنامه مالكيت به مشتري منتقل نميشود و مشمول ماده 10 قانون مدني و ماده 6 آيين دادرسي مدني و مواد 183 تا 300 قانون مدني است كه قواعد عمومي قراردادها در عقد غيرمعين و معين اجرا ميشود و مهمترين آنها ماده 219 قانون مدني است و از اين لحاظ يك قرارداد الزامآور است. حال براي بررسي برداشتهاي گوناگوني كه دادگاهها از قولنامه ميكنند به بررسي و تجزيه و تحليل يك راي می شود:
فردي داراي دو پلاك ثبتي بوده و در سال 1370 قولنامهاي امضا ميكند و آنها را به قيمت36 ميليون تومان به خريدار ميفروشد تعهدات خريدار در زمينه پرداخت ثمن به اين ترتيب است: نقدا 500 هزار تومان در پايان خرداد ماه سال 70 نيز دوازده ميليون تومان قسط دوم و پرداخت قسط سوم در پايان تير 1370 به مقدار50 هزار دلار، قسط چهارم پايان خرداد 1370 باز 50 هزار دلار؛ فروشنده تعهد كرده بعد از پرداخت قسط چهارم دو پلاك موضوع قولنامه را به خريدار تسليم كند و هنگام تنظيم سند رسمي در دفترخانه هم 9 ميليون تومان از طرف خريدار به فروشنده پرداخت شود. خريدار قسط اول و دوم را نقدا در زمانبندي مقرر ميپردازد و در مورد قسط سوم و چهارم كه قرار بوده به دلار پرداخت شود به فروشنده اعلام ميكنند مبلغ 100 هزار دلار به حساب وي در بانك آمريكا واريز شده است.
فروشنده پلاك ثبتي را به خريدار تحويل ميدهد و وقتي به حساب رجوع ميكند بانك اعلام ميدارد پولي به حساب واريز نشده است. از آمريكا به ايران آمده و احضارنامهاي براي خريدار ارسال و فسخ قولنامه را اعلام و اظهار ميدارد چون اقساط سوم و چهارم پرداخت نشده، تسليم مبيع بيدليل صورت گرفته و من مقيد به اين قولنامه نيستم و اعلام فسخ ميكنم. خريداران زير بار نرفته و دادخواست الزام به تنظيم سند را جهت صدور حكم به دادگاه تقديم ميكنند
. دادگاه بدوا به خريداران 2 ماه مهلت ميدهد تا ادله خود را دائر بر پرداخت قسط سوم و چهارم به دادگاه ارائه نمايند.
هرچند خريداران نميتوانند سند و مدركي در اين زمينه ارائه دهند دادگاه راي مبني بر الزام به تنظيم سند رسمي صادر مينمايد.
اما منظور راي دادگاه:
بر فرض كه ادعاي وكيل فروشنده مبني بر عدم پرداخت اقساط سوم و چهارم از سوي خريداران به فروشنده صحيح باشد چون براي تخلف خريداران از تعهد مندرج در مبايعهنامه شرط خيار نشده است و بايع قادر به مطالبه ثمن ميباشد حتي اگر آن اقساط پرداخت نشده باشد موجب بطلان بيع نيست زيرا در عقد بيع انتقال مالكيت صورت ميگيرد و خريدار ملزم است كه ثمن را پرداخت كند و در غير اين صورت فروشنده فقط ميتواند به دادگاه مراجعه و مطالبه ثمن كند. اين راي از جمله آرائي است كه اگر قولنامه را مشمول مقررات بيع بدانيم صحيح است زيرا فروشنده مبيع را تسليم كرده و مي تواند به ماده 240 قانون مدنی[9] استناد كند و از آنجا كه در بسياري موارد نميتوان از خيار تاخير ثمن استفاده كرد. لذا عملا خيار تاخير ثمن هم در قانون مدني ما داراي عيوبي است كه حق فروشندگان را ضايع ميكند و دست دادگاهها را هم در بسياري از موارد ميبندد و نميتوانند حكم به فسخ بيع در صورت تاخير يا عدم پرداخت ثمن بدهند.
به همين شكل ماده 378 قانون مدني[10] نيز نميتواند مورد استناد فروشنده قرار بگيرد. سرانجام بند 4 ماده 362 قانون مدني[11] كه ميگويد خريدار ملزم به پرداخت ثمن ميباشد و نيز ماده 359 قانون مدني[12] كه در باب ثمن ميگويد فروشنده ميتواند خريدار را به پرداخت ثمن اجبار كند همان راهي است كه دادگاه در اين قولنامه پيش پاي خريدار گذاشته تا دادخواست الزام به تنظيم سند بدهد و به فروشنده نيز امكان داده با ارائه دادخواست باقيمانده ثمن را مطالبه كند؛ پس اگر قولنامه را عقد بيع بدانيم از نظر اصولي ايرادي به آن وارد نيست اما بايد ديد آيا اين راي منصفانه هست و نيز چه پيامدهايي براي فروشنده خواهد داشت؟ اولين مسئله اينكه فروشنده بايد براي الزام به پرداخت ثمن طرح دعوي كرده و هزينه سنگين دادرسي را متحمل شود. ايراد دوم اينكه حتي اگر فروشنده بعد از طي اين مراحل موفق شد حكم دال بر پرداخت ثمن بگيرد چه تضميني وجود دارد كه خريدار معسر نباشد يا خود را معسر نكرده باشد.
فروشنده در برابر خود خريداري را ميبيند كه به قصد فرار از دين معاملاتي كرده و يا به هر دليلي اموالش را پنهان كرده است و لذا نميتواند دادنامه قطعي را به اجرا بگذارد. نكته بعدي در بسياري از دعاوي اين است كه دعوي از يك ديدگاه به دو دسته 1- عيني و 2- ديني تقسيم ميشود. غالبا طرفين دعوا براي اينكه از اعسار طرف دعوي نجات پيدا كنند دعوي عيني را مطرح ميكنند تا عين مال خودشان را به دست بياورند. ماده 380 قانون مدني[13] نمونهاي از اين موارد است كه با مشكلاتي نيز روبهروست و اينها نشان ميدهد قانونگذار به دعوي عيني بيشتر از دعوي ديني توجه كرده است. ماده 380 ميگويد در صورتي كه مشتري مفلس شود و عين بيع نزد او موجود باشد بايع حق استرداد آن را دارد و اگر مبيع هنوز تسليم نشده باشد ميتواند از تسليم آن امتناع كند. پس قانون براي فروشنده اي كه به ثمن دسترسي پيدا نكرده و خريدار مفلس است در دعاوي عيني حق تقدمي قابل شده كه جزو طبقات بستانكاران معمولي قرار نگيرد در حالي كه در راي مورد اشاره امتيازات دعوي عيني از فروشنده گرفته شده است. ايراد ديگر اين راي آن است كه در آن آمده (براي عدم پرداخت ثمن شرط فسخ نشده است) شرط به معني تعهد است. لازم نيست در يك قولنامه واژه شرط به كار برود همين كه تعهدات را زمانبندي ميكنند به معناي شرط و تعهد است. دادگاه بايد پيامدهاي تخلف از اين تعهدات را در نظر بگيرد و در هر قولنامهاي آن را مبناي اجراي تعهدات قرار دهد.
جمعبندي:
با تمام بحثها و سوابق، قولنامه عقد بيع نيست و راي وحدت رويه ديوان نيز همين را گفته است:
قولنامه قراردادي است كه هنگام انعقاد و تنظيم آن طرفين تعادلي را ميان تعهدات يكديگر به وجود ميآورند كه در اين مرحله به دادگاه ارتباطي ندارد اما در مرحله اجرا بايد دادگاهها تعادل طرفين را لحاظ كنند يعني نميشود يك طرف را ملزم كنند كل تعهد خود را انجام دهد و طرف دوم را راهي دادگاه كنند زيرا در همه قراردادها و عقد بيع،مبيع در برابر ثمن قرار دارد. يعني همه تعهدات فروشنده در برابر همه تعهدات خريدار قرار ميگيرد و دادگاهها براي اين منظور بايد به موجب ماده 3 آيين دادرسي مدني به قانون استناد كنند.
نظريه مشورتي اداره حقوقي وزارت دادگستري 113 شماره 50 هفته دادگستري صفحه 33
قولنامه اي مبني بر معامله ملك ثبت شده اي تنظيم گرديده و طرفين با تعيين وجه التزام تعهد نموده اند كه در دفترخانه اي معين حاضر شده سند رسمي تنظيم نمايند.چنانچه يكي از طرفين قرارداد از انجام تعهد خودداري نمايد طرف ديگر ميتواند از دادگاه الزام او را به تنظيم سندرسمي بخواهد؟
با توجه بمواد 46 و 47 قانون ثبت اسناد و املاك كه در ذيل درج ميگردد:
ماده 46 ثبت اسناد اختياري است مگر در موارد ذيل
1- كليه عقود ومعاملات راجع بعين يا منافع املاكي كه قبلا" در دفتر املاك ثبت شده باشد.
2- معاملات راجع به حقوقي كه قبلا" در دفتر ثبت املاك ثبت شده است
ماده 47 در نقاطي كه اداره ثبت اسناد واملاك و دفاتر اسناد رسمي موجود بوده و وزارت عدليه مقتضي بداند ثبت اسناد ذيل اجباري است
الف) كليه عقود و معاملات راجعه بعين يا منافع اموال غيرمنقوله كه در دفتر املاك ثبت نشده
ب) صلخ نامه وهبه نامه و شركت نامه
اداره حقوقي وزارت دادگستري پاسخ استعلام را چنين داده است :
اولا) مقصود از كليه عقودد و معاملات مذكور در مواد 46 و 47 قانون ثبت اسناد و املاك عقودي است كه حق عيني نسبت به املاك يا حق مورد نظر ايجاد كند يا تغييري در آن بدهد وقراردادهاي موسوم به قولنامه معاملات املاك كه باري متعهدله نسبت به ملك حق عيني ايجاد نمي كند بلكه موجد حق ذمي براي او در قبال متعهداست از شمول مواد فوق و ماده 48 قانون ثبت اسناد و املاك خارج است
ثانيا) با عدم انجام تعهد حضور در دفترخانه و انتقال رسمي ملك در موعد مقرر متعهدله فلقط حق دارد وجه التزام راكه خسارت مقطوع و قراردادي عدم انجام تعهد است از متعهد مطالبه كندو در اين حال الزام متعهد به انتقال ملك موردي نخواهد داشت .
دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره :
نظر به امتیازاتی كه سند رسمی اجاره دارد (مثل ؛ ارائه جهت اخذ پروانه كسب و ارائه به دارایی جهت برآورد مالیاتی و دلیل قوی بودن نسبت به سند عادی و ...) اغلب مستأجرین متقاضی الزام موجر به تنظیم سند رسمی اجاره در محاكم قضایی هستند . مستند طرح چنین دعوی ماده 7 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 است كه اشعار می دارد ؛[در مواردی كه بین موجر و كسی كه ملك را به عنوان مستأجر در تصرف دارد اجاره نامه تنظیم نشده یا اگر تنظیم شده مدت آن منقضی گشته و طرفین راجع به تنظیم اجاره نامه یا تعیین اجاره بها و شرایط آن اختلاف داشته باشند هریك می توانند برای تعیین اجاره بها (در مواردی كه اجاره نامه در بین نباشد ) و تنظیم اجاره نامه به دادگاه مراجعه كنند .....]
در مواردی که بین موجر و کسی که ملک را به عنوان مستاجر در تصرف دارد اجاره نامه تنظیم نشده یا اگر تنظیم شده مدت آن منقضی گردد و طرفین راجع به تنظیم اجاره نامه یا تعیین اجاره بها و شرایط آن اختلاف داشته باشند هر یک می توانند برای تعیین اجاره بها (در مواردی که اجاره نامه در بین نباشد) و تنظیم اجاره نامه به دادگاه مراجعه کنند.
قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 (مصوب 2/5/1356) در فصل سوم (تنظيم اجاره نامه) از ماده 7 الي 11 به آن پرداخته است علي الخصوص در ماده 7 آن که طليعه چگونه تنظيم نمودن اجاره نامه است دقيقاً اشاره نموده است.
در مواردي که بين موجر و کسي که ملک را به عنوان مستاجر در تصرف دارد اجاره نامه تنظيم نشده يا اگر تنظيم شده مدت آن منقضي گردد و طرفين راجع به تنظيم اجاره نامه يا تعيين اجاره بها و شرايط آن اختلاف داشته باشند هر يک مي توانند براي تعيين اجاره بها (در مواردي که اجاره نامه در بين نباشد) و تنظيم اجاره نامه به دادگاه مراجعه کنند.
[1] ماده 10- رسيدگي نخستين به دعاوي، حسب مورد در صلاحيت دادگاههاي عمومي و انقلاب است مگر در مواردي كه قانون مرجع ديگري راتعيين كرده باشد.
تبصره ـ هيأتها و كميسيونهاي حل اختلاف و رسيدگي به تخلفات از قبيل شوراي حل اختلاف موضوع مصوبه 18/4/1387 كميسيون قضايي و حقوقي مجلس شوراي اسلامي، هيأتهاي حل اختلاف مالياتي موضوع قانون مالياتهاي مستقيم مصوب 3/12/1366، هيأت حل اختلاف ثبتي موضوع مواد (147) و (148) قانون ثبت اسناد و املاك و كميسيونهاي مواد (55)، (77)، (100) و (101) شهرداريها، كه در قوانين مختلف پيشبيني گرديدهاند از مصاديق «مرجع ديگر» بوده و صلاحيت رسيدگي نخستين در دعاوي را طبق مقررات مربوط دارا ميباشند.
آييننامه اجرايي اين قانون بنا به پيشنهاد وزارت دادگستري به تصويب رئيس قوه قضائيه ميرسد.
ماده 12 - دعاوي مربوط به اموال غيرمنقول اعم از دعاوي مالكيت، مزاحمت، ممانعت از حق، تصرف عدواني و ساير حقوق راجع به آن دردادگاهي اقامه ميشود كه مال غيرمنقول در حوزه آن واقع است، اگرچه خوانده در آن حوزه مقيم نباشد.
ماده 26- تشخيص صلاحيت يا عدم صلاحيت هر دادگاه نسبت به دعوايي كه به آن رجوع شده است با همان دادگاه است. مناط صلاحيت تاريختقديم دادخواست است مگر در موردي كه خلاف آن مقرر شده باشد.
[2] ماده 46 - ثبت اسناد اختياري است مگر در موارد ذيل :
1 - كليه عقود و معاملات راجع به عين يا منافع املاكي كه قبلا در دفتر ملاك ثبت شده باشد.
2 - كليه معاملات راجع به حقوقي كه قبلا در دفتر املاك ثبت شده است .
ماده 22 - همين كه ملكي مطابق قانون در دفتر املاك به ثبت رسيد دولت فقط كسي را كه ملك به اسم او ثبت شده و يا كسي را كه ملك مزبور به او منتقل گرديده و اين انتقال نيز در دفتر املاك به ثبت رسيده يا اينكه ملك مزبور از مالك رسمي ارثا به او رسيده باشد مالك خواهد شناخت .
در مورد ارث هم ملك وقتي در دفتر املاك به اسم وراث ثبت مي شود كه وراثت و انحصار آنها محرز و در سهم الارث بين آنها توافق بوده و يا در صورت اختلاف حكم نهايي در آن باب صادر شده باشد.
تبصره - حكم نهايي عبارت از حكمي است كه به واسطه طي مراحل قانوني و يا به واسطه انقضای مدت اعتراض و استيناف و تميز دعوايي كه حكم در آن موضوع صادر شده از دعاوي مختومه محسوب شود.
ماده 48 - سندي كه مطابق مواد فوق بايد به ثبت برسد و به ثبت نرسيده در هيچ يك از ادارات و محاكم پذيرفته نخواهد شد.
[3] ماده 22 - همين كه ملكي مطابق قانون در دفتر املاك به ثبت رسيد دولت فقط كسي را كه ملك به اسم او ثبت شده و يا كسي را كه ملك مزبور به او منتقل گرديده و اين انتقال نيز در دفتر املاك به ثبت رسيده يا اينكه ملك مزبور از مالك رسمي ارثا به او رسيده باشد مالك خواهد شناخت .
در مورد ارث هم ملك وقتي در دفتر املاك به اسم وراث ثبت مي شود كه وراثت و انحصار آنها محرز و در سهم الارث بين آنها توافق بوده و يا در صورت اختلاف حكم نهايي در آن باب صادر شده باشد.
تبصره - حكم نهايي عبارت از حكمي است كه به واسطه طي مراحل قانوني و يا به واسطه انقضای مدت اعتراض و استيناف و تميز دعوايي كه حكم در آن موضوع صادر شده از دعاوي مختومه محسوب شود.
ماده 47- در نقاطي كه اداره ثبت اسناد و املاك و دفاتر اسناد رسمي وجود بوده و وزارت عدليه مقتضي بداند ثبت اسناد ذيل اجباري است :
1 - كليه عقود و معاملات راجعه به عين يا منافع اموال غير منقوله كه در فتر املاك ثبت نشده
2 - صلحنامه و هبه نامه و شركت نامه .
ماده 48 - سندي كه مطابق مواد فوق بايد به ثبت برسد و به ثبت نرسيده در هيچ يك از ادارات و محاكم پذيرفته نخواهد شد.
[4] ماده 2 - هيچ دادگاهي نميتواند به دعوايي رسيدگي كند مگر اينكه شخص يا اشخاص ذينفع يا وكيل يا قائممقام يا ماينده قانوني آنان رسيدگي بهدعوا را برابر قانون درخواست نموده باشند.
[5] ماده ۱۰ - قراردادهاي خصوصي نسبت به كساني كه آن را منعقد نموده اند در صورتي كه مخالف صريح قانون نباشد نافذ است . (۱) زيرنويس :
(۱) - راي اصراري ۲ - ۱۳۶۰رديف ۶۰/۳۲ : اعتراض فرجام خواه وارد نيست زيرا باتوجه به اينكه مفاد قولنامه سنددعوي طبق ماده ۱۰ قانون مدني نسبت به طرفين نافذ است و فرجام خوانده در اولين جلسه رسيدگي دادگاه نخستين صريحا اقراربه فروش زمين مورد بحث كرده است منظور طرفين از قيد وجه التزام در قولنامه تحكيم قرارداد و لزوم عمل به آن بوده است .
راي اصراري ۹۶ - ۷/۹/۱۳۶۸رديف ۶۶/۶۹ : اعتراض تجديدنظرخواه موجه به نظر مي رسد و حكم دادگاه صحيح نيست زيرا در بند ۴ قرارداد استنادي مورخ ۱۳۶۰/۱۰/۲۴ تصريح شده درصورت انصراف هريك از طرفين قراردادطرف منصرف شده مبلغ ۵۰ درصد آنچه را كه ردوبدل شده به عنوان ضرر به طرف ديگر بپردازد . بنابراين ضمانت اجراي انصراف از قرارداد معين گرديده و تعهد ديگري براي طرفين قيد نشده و با اين ترتيب دعوي الزام به انتقال رسمي يك باب مغازه ( سرقفلي ) مورد پيدا نمي كند . . .
راي اصراري –۲۶۷۴ - ۲۱/۹/۱۳۶۸ : به موجب قراردادهاي تنظيمي مضبوط در پرونده به تجديدنظر خوانده اجازه داده شده با رعايت شرايط و ضوابط معين تحت نظر مديريت هتل لاله در يكي از اتاقهاي هتل ، تابلو نقاشي به مشتريان عرضه كند ، قرارداد مزبور با توجه به مفاد آن از شمول قانون روابط موجر و مستاجر خارج و برطبق ماده ( ۱۰ ) ق . م . نسبت به طرفين نافذ است و حكم مورد تجديدنظر به جهات يادشده و به لحاظ مخالفت آن با مصرحات قراردادهاي استنادي و قانون مخدوش است . .
راي اصراري ۸ - ۲/۳/۱۳۷۴ : ( . . . نظر به اين كه طبق قرارداد عادي مورخ ۱۳۷۰/۱/۱۵ خواهان مكلف بوده چنانچه به هر عنوان منصرف شده و يا حاضر به انجام معامله نگردد وجه چك شماره ۳۵۸۱۶۱ از جاري شماره ۱۰۱۲۲ بانك ملت اروميه مبلغ شصت ميليون ريال را به عنوان تامين خسارت و برگشت دريافتي به خوانده پرداخت نمايد و با عدم امكان انجام معامله از طرف خواهان و پرداخت پنج فقره چك بانكي به شرح مندرج در پرونده بابت اصل بيعانه و جبران قسمتي از خسارات به خوانده خريدار كه در اقساط هفت ماهه وصول شده طرفين به نحو مذكورمعامله را اقاله نموده اند و چك تضميني انجام معامله نيز به درخواست خوانده خريدار به فروشنده تحويل شده كه متصدي بنگاه معاملات ملكي نيز اين امر را تاييد و رسيد مربوطه پيوست پرونده است ، به نظر اكثريت اعضاي شعب حقوقي ديوان عالي كشور ادعاي تجديدنظر خوانده به پرداخت مبلغ اضافي آن هم به صورت اشتباه غيرثابت و راي تجديدنظر خواسته مخدوش تشخيص مي گردد . . . )
راي اصراري ۲۶ - ۱۱/۱۰/۱۳۵۷ : ( . . . دادنامه مورد تقاضاي تجديدنظر در آن قسمت كه ناظر به محكوميت تجديدنظرخواهان ( خواندگان بدوي ) به پرداخت مبلغ هشت ميليون تومان دوبرابر وجه بيعانه به عنوان وجه التزام است با توجه به محتويات پرونده و مستندات ابرازي و مباني استدلال و جهات قضيه مباينتي با موازين قانوني ندارد . . . )
راي اصراري ۹ - ۱۳/۵/۱۳۷۷ : اعتراض تجديدنظر خواه وارد است ، زيرا علاوه براينكه تنظيم قرار داد ثانوي بين متعاملين موجب سقوط شرط مندرج در قرارداد اوليه در مورد وجه التزام خواهد بود اصولا تخليه خانه متنازع فيه مستلزم پرداخت مبلغ هشتصد هزار تومان به مستاجر بوده كه با توجه به محتويات پرونده و متن راي صادره چنين وجهي از طرف خريدار به مستاجر پرداخت نشده تا موجبات تخليه براساس قرارداد فراهم گردد . . . .
راي اصراري ۱۴ - ۲۱/۴/۱۳۷۹ : اعتراضات تجديدنظر خواه نسبت به دادنامه تجديدنظرخواسته واردنيست زيرا صحت و اصالت قرارداد مستند دعوي مورد پذيرش و تاييد طرفين بوده و متداعيين ملزم به اجراي مفادقرارداد مذكور و تعهدات خويش مي باشند . به علاوه كل ثمن پرداخت شده و مقدار معتنابهي از مبيع كه تحويل خريدار نشده بيش از ميزاني است كه عرفا بتوان آن را كسري تلقي نمود . ضمنا به دلالت اوراق پرونده كالاي موضوع پروفرما اصولا از گمرك ترخيص نشده بنابراين خريدار به استناد ماده ۳۶۲ قانون مدني محق در مطالبه بقيه كالاي مورد معامله مي باشد
راي اصراري ۱۲ - ۶/۷/۱۳۷۸ رديف ۷۸/۱۵ : . . . گرچه به شرح مندرجات قولنامه عادي ۱/۲/۱۳۷۳كه صحت صدور و اصالت آن مورد توافق طرفين است ، متداعيين برحسب مراضات زمان ايفاء تعهد اعم از پرداخت مبلغ ده ميليون ريال به عنوان قسط دوم از طرف سيدعلي و تنظيم سند رسمي انتقال از جانب رحيم را مقرونا و به عنوان وحدت روز مطلوب به روز ۲۵/۲/۱۳۷۳موكول نموده اند لكن به دلالت اوراق پرونده روز ۲۵/۲/۱۳۷۳مصادف با جمعه و تعطيل رسمي بوده و با وصف تعطيل بودن دفترخانه در چنين روزي ايفاء تعهد از جانب طرفين به نحوي كه مورد توافق قرار گرفته بوده ، غيرممكن و در واقع محال عادي بوده و بالنتيجه اقدام يك جانبه رحيم در زمينه حضوردر دفترخانه اسناد رسمي شماره ۶۷ تالش در تمام وقت اداري روزهاي ۲۹/۲/۱۳۷۲و ۱/۲/۱۳۷۳ كه مورد لحوق تصديق قرار گرفته موثر در مقام نبوده و طرفين مي بايستي برحسب توافق موعد ديگري را براي انجام تعهدات معين مي كردند كه چنين توافقي صورت نگرفته است . دادنامه تجديدنظرخواسته كه خلاف دلالت مدارك پرونده و با خدشه در استدلال صدور يافته با اكثريت قريب به اتفاق آرا ناصحيح تشخيص و نقض مي شود .
نظريه ۹۳۹/۷ - ۶/۱۱/۱۳۸۰ ا . ح . ق : اصل براين است كه مالكين مشاعي به نسبت عرصه بر اعياني موجود مالكيت دارند ولي اين امر مانع آن نيست كه چنانچه مالكين توافقنامه معتبر قانوني نسبت به تعيين ميزان مالكيت اعياني بين خود داشته باشند قابل ترتيب اثر نبوده و يا در مقابل اشخاص ثالث معتبر تلقي نشود .
نظريه ۷۳۸۹/۷ - ۲۷/۱۳۷۶۱ا . ح . ق : شرط فيمابين متعاملين بر اين كه هرگاه سند انتقال ظرف شش ماه منتقل نشودبايع مبيع را به نرخ روز از خريدار ابتياع نمايد و عذر ديگري پذيرفتني نيست منطبق با ماده ۱۰ ق . م . است .
نظريه ۶۸۸/۷ - ۳/۲/۱۳۷۶ ا . ح . ق : صرف وجود وجه التزام ، كافي براي عدم انجام تعهد و فسخ قولنامه وپرداخت آن نيست بلكه بايد به مفاد قرارداد و عبارتي كه به كار برده شده و مجموع شرايط توجه كرد . در صورتي كه ازعبارات قولنامه استفاده شود كه طرفين حق انصراف از معامله را براي خود در ازاي پرداخت مبلغي محفوظ داشته انددراين صورت طرف مقابل فقط حق مطالبه وجه التزام را خواهد داشت . و اگر عبارات قولنامه به نحو ديگري باشد مثلاقيد شود كه در صورت تخلف متخلف علاوه بر الزام به انجام معامله بايد فلان مبلغ را بپردازد ، طرف مقابل حق خواهدداشت كه از متخلف هم وجه التزام مطالبه كند و هم الزام او را به انجام معامله بخواهد .
راي اصراري ۹ - ۱۲/۵/۱۳۷۷ رديف ۷۲/۹ : تنظيم قرارداد ثانوي بين متعاملين موجب سقوط شرط مندرج درقرارداد اوليه درمورد وجه التزام خواهد بود . .
[6] ماده ۳۶۲ - آثار بيعي كه صحيحا واقع شده باشد از قرار ذيل است : (۱)
زيرنويس :
(۱) - راي اصراري ۳۱ - ۳۰/۸/۱۳۷۴رديف۷۴/۲۸ : با توجه به مفاد قرارداد مورخ ۱۸/۷/۱۳۶۸چون طرفين درمورد مبيع و قيمت آن توافق نموده و قسمت عمده ثمن به فروشنده تحويل گرديده و فروشنده به تخليه و تحويل درتاريخ ۲۰/۸/۶۸ و خريدار به پرداخت باقيمانده ثمن ملزم شده و در تاريخ ۲۳/۸/۶۸ مبلغ پانصدهزارريال ديگر ازثمن معامله در قبال اخذ رسيد به فروشنده تحويل داده شده و انجام معامله در تاريخ تنظيم قرارداد فاقد ممنوعيت قانوني بوده و طرح مورد بحث در تاريخ ۹/۱۱/۶۸به شهرداري منطقه ۱۰ اصفهان ابلاغ شده است لذا آثار بيع صحيح به اين قرارداد مترتب است و چون قيد عبارت ( ( . . . هر كدام نسبت به اين قرارداد سرپيچي يا تعلل نمايند . . . ) ) در ذيل قرارداد نيز لحوقي به خيار شرط ندارد و از محتويات پرونده هاي كيفري مورد استناد ، بطلان يا فسخ يا اقاله آن احرازنمي شود ، بنا به مراتب به نظر اكثريت اعضاي شعبه حقوقي ديوان عالي كشور ايرادات مردود و راي ابرام مي شود .
راي اصراري ۱ - ۲۵/۱/۱۳۷۷رديف۷۶/۱۹ : باتوجه به مفاد قرارداد مورخ ۲۶/۱۰/۱۳۷۳مستند دعوي ، بيع به نحو صحيح واقع و اركان آن محقق گرديده است . متعاملين طبق بند ۹ مبايعه نامه از كليه خيارات اسقاط حق نموده وطبق بندهاي ۱۰ و ۱۱ ضمن عقد به نحو الزام آوري ملتزم به بيع و تنظيم سند رسمي انتقال گرديده اند ، بدين نحو كه خريدار متعهد و ملزم گرديده كه بقيه ثمن را راس موعد مقرر در ماده ۴ قرارداد به فروشنده پرداخت نمايد و مبيع راتحويل گيرد و درصورت استنكاف فروشنده از دريافت بقيه ثمن معامله ، خريدار مجاز است بقيه ثمن را به صندوق ثبت يا صندوق دادگستري توديع نموده و از دادگاه الزام فروشنده را نسبت به امضاي اسناد و تحويل مبيع بنمايد وهمچنين اگر خريدار از پرداخت بقيه ثمن معامله در راس مدت نكول و تحويل مبيع خودداري ورزد فروشنده قانونامي تواند آمادگي خود را نسبت به تحويل مبيع به نامبرده اعلام و الزام خريدار را به تاديه بقيه ثمن معامله و همچنين امضاي اسناد را از دادگاه تقاضا نمايد . با عنايت به اينكه فروشنده قسمت اعظم ثمن معامله را در حين تنظيم مبايعه نامه و در تاريخ هاي ۴/۱۲/۱۳۷۳و ۵/۱۲/۱۳۷۳از خريدار دريافت و مبيع را به تصرف خريدار داده ، معامله قطعيت حاصل نموده است . بندهاي ۱۲ و ۱۳ قرارداد ناظر به حضور در دفتر اسناد رسمي بوده تسري به اصل معامله وعقد بيع نداشته به منظور تحكيم معامله ناسخ و ناقض بندهاي ۱۴ و ۱۵ شروط ضمن العقد نمي باشد .
راي اصراري ۳۱ - ۱۱/۱۲/۱۳۷۷ : نظر به اينكه وقوع عقد بيع بين طرفين دعوي با توجه به قبض مبيع و پرداخت موردمعامله و احراز مالكيت خوانده محقق مي باشد و با توجه به اينكه به موجب سند رسمي رهني حق استفاده از موردرهن به راهن تفويض شده و ملك در اختيار وي قرار داشته و به علاوه به او اجازه داده شده كه از منافع ملك بهره مندگردد و تلويحا به منظور استهلاك بدهي به بانك اجازه فروش آپارتمانها نيز به راهن داده شده است بنابراين اعتراضات تجديدنظرخواهانها غيرموثر تلقي . . . ( مي شود ) .
ادامه متن ماده ۳۶۲
۱ - به مجرد وقوع بيع مشتري مالك مبيع و بايع مالك ثمن مي شود . (۱)
زيرنويس :
(۱) - نظريه ۱۰۸۵/۷ - ۵/۲/۱۳۸۱ ا . ح . ق : هرچند به موجب بند ۱ ماده ۳۶۲ ق . م . مقرر شده است ( به مجرد وقوع بيع مشتري ملاك مبيع و بايع مالك ثمن مي شود ) ولي معمولا در معاملاتي كه انجام مي شود براي تحويل مبيع مهلتي مقرر مي گردد يا مورد توافق قرار مي گيرد درصورتي كه درمورد زمان تسليم مبيع طرفين توافق ديگري نداشته باشند ازتاريخ وقوع عقد بيع به لحاظ اين كه مالكيت مشتري يا خريدار محقق مي شود خريدار استحقاق دريافت را درصورت تاخير فروشنده درتسليم مبيع خواهد داشت . اما چنانچه طرفين در اين مورد تاريخ معيني تعيين نموده باشند و درتاريخ مذكور فروشنده مبيع را به خريدار تسليم ننمايد خريدار از تاريخ تعيين شده حق مطالبه اجرت المثل را خواهدداشت .
ادامه متن ماده ۳۶۲
۲ - عقد بيع بايع را ضامن درك مبيع و مشتري را ضامن درك ثمن قرار مي دهد .
۳ - عقد بيع بايع را به تسليم مبيع ملزم مي نمايد . (۱)
۴ - عقد بيع مشتري را به تاديه ثمن ملزم مي كند .
زيرنويس :
(۱) - راي اصراري ۳۹ - ۳/۹/۱۳۷۱رديف۷۱/۱ : محتويات پرونده و مستندات دعوي من حيث المجموع دلالت ندارد براينكه فيمابين آقاي آلبرت و شركت براساس مقررات قانون مدني عقد بيع مستقلي در مورد دو دستگاه ماشين آلات مورد دعوي > تراكتور چرخ زنجيري كوماتسو ولو و چرخ لاستيكي كوماتسو
راي اصراري ۹ - ۱۳/۵/۱۳۷۷ : اعتراض تجديدنظر خواه وارد است ، زيرا علاوه براينكه تنظيم قرار داد ثانوي بين متعاملين موجب سقوط شرط مندرج در قرارداد اوليه در مورد وجه التزام خواهد بود اصولا تخليه خانه متنازع فيه مستلزم پرداخت مبلغ هشتصد هزار تومان به مستاجر بوده كه با توجه به محتويات پرونده و متن راي صادره چنين وجهي از طرف خريدار به مستاجر پرداخت نشده تا موجبات تخليه براساس قرارداد فراهم گردد . . . .
راي اصراري ۱۴ - ۲۱/۴/۱۳۷۹ : اعتراضات تجديدنظر خواه نسبت به دادنامه تجديدنظرخواسته واردنيست زيرا صحت و اصالت قرارداد مستند دعوي مورد پذيرش و تاييد طرفين بوده و متداعيين ملزم به اجراي مفادقرارداد مذكور و تعهدات خويش مي باشند . به علاوه كل ثمن پرداخت شده و مقدار معتنابهي از مبيع كه تحويل خريدار نشده بيش از ميزاني است كه عرفا بتوان آن را كسري تلقي نمود . ضمنا به دلالت اوراق پرونده كالاي موضوع پروفرما اصولا از گمرك ترخيص نشده بنابراين خريدار به استناد ماده ۳۶۲ قانون مدني محق در مطالبه بقيه كالاي مورد معامله مي باشد
[7] ماده ۳۳۸ - بيع عبارت است از تمليك عين به عوض معلوم . (۱)
زيرنويس :
(۱) - به زيرنويس ماده ۲۲۲ مراجعه شود .
ماده ۲۲۲ - در صورت عدم ايفاي تعهد با رعايت ماده فوق حاكم مي تواند به كسي كه تعهد به نفع او شده است اجازه دهد كه خود او عمل را انجام دهد و متخلف را به تاديه مخارج آن محكوم نمايد . (۱)
زيرنويس :
(۱) - راي اصراري ۴۳۲ - ۱۵/۴/۱۳۱۱ : « . . . راي دادگاه استان به اين كه ( به موجب مقاطعه نامه خوانده متعهد به اجراي عمليات معينه در مدت مقرر بوده و انقضاي مدت موجب سلب مسووليت و رافع تعهد او نمي شود ) و چون حاضر براي ايفاي تعهد و انجام عمل نشده ، دادگاه متخلف را به تاديه مقداري از مخارج كه مورد مطالبه واقع شده و به تصديق مصدق مرضي الطرفين تعيين گرديده محكوم نموده است . راي مزبور مطابق روح ماده ( ۲۲۲ ) ق . م . صادرگرديده و اشكالي بر آن وارد نيست . . . » .
[8] ماده ۳۶۲ - آثار بيعي كه صحيحا واقع شده باشد از قرار ذيل است : (۱)
زيرنويس :
(۱) - راي اصراري ۳۱ - ۳۰/۸/۱۳۷۴رديف۷۴/۲۸ : با توجه به مفاد قرارداد مورخ ۱۸/۷/۱۳۶۸چون طرفين درمورد مبيع و قيمت آن توافق نموده و قسمت عمده ثمن به فروشنده تحويل گرديده و فروشنده به تخليه و تحويل درتاريخ ۲۰/۸/۶۸ و خريدار به پرداخت باقيمانده ثمن ملزم شده و در تاريخ ۲۳/۸/۶۸ مبلغ پانصدهزارريال ديگر ازثمن معامله در قبال اخذ رسيد به فروشنده تحويل داده شده و انجام معامله در تاريخ تنظيم قرارداد فاقد ممنوعيت قانوني بوده و طرح مورد بحث در تاريخ ۹/۱۱/۶۸به شهرداري منطقه ۱۰ اصفهان ابلاغ شده است لذا آثار بيع صحيح به اين قرارداد مترتب است و چون قيد عبارت « . . . هر كدام نسبت به اين قرارداد سرپيچي يا تعلل نمايند . . » در ذيل قرارداد نيز لحوقي به خيار شرط ندارد و از محتويات پرونده هاي كيفري مورد استناد ، بطلان يا فسخ يا اقاله آن احرازنمي شود ، بنا به مراتب به نظر اكثريت اعضاي شعبه حقوقي ديوان عالي كشور ايرادات مردود و راي ابرام مي شود .
راي اصراري ۱ - ۲۵/۱/۱۳۷۷رديف۷۶/۱۹ : باتوجه به مفاد قرارداد مورخ ۲۶/۱۰/۱۳۷۳مستند دعوي ، بيع به نحو صحيح واقع و اركان آن محقق گرديده است . متعاملين طبق بند ۹ مبايعه نامه از كليه خيارات اسقاط حق نموده وطبق بندهاي ۱۰ و ۱۱ ضمن عقد به نحو الزام آوري ملتزم به بيع و تنظيم سند رسمي انتقال گرديده اند ، بدين نحو كه خريدار متعهد و ملزم گرديده كه بقيه ثمن را راس موعد مقرر در ماده ۴ قرارداد به فروشنده پرداخت نمايد و مبيع راتحويل گيرد و درصورت استنكاف فروشنده از دريافت بقيه ثمن معامله ، خريدار مجاز است بقيه ثمن را به صندوق ثبت يا صندوق دادگستري توديع نموده و از دادگاه الزام فروشنده را نسبت به امضاي اسناد و تحويل مبيع بنمايد وهمچنين اگر خريدار از پرداخت بقيه ثمن معامله در راس مدت نكول و تحويل مبيع خودداري ورزد فروشنده قانونامي تواند آمادگي خود را نسبت به تحويل مبيع به نامبرده اعلام و الزام خريدار را به تاديه بقيه ثمن معامله و همچنين امضاي اسناد را از دادگاه تقاضا نمايد . با عنايت به اينكه فروشنده قسمت اعظم ثمن معامله را در حين تنظيم مبايعه نامه و در تاريخ هاي ۴/۱۲/۱۳۷۳و ۵/۱۲/۱۳۷۳از خريدار دريافت و مبيع را به تصرف خريدار داده ، معامله قطعيت حاصل نموده است . بندهاي ۱۲ و ۱۳ قرارداد ناظر به حضور در دفتر اسناد رسمي بوده تسري به اصل معامله وعقد بيع نداشته به منظور تحكيم معامله ناسخ و ناقض بندهاي ۱۴ و ۱۵ شروط ضمن العقد نمي باشد .
راي اصراري ۳۱ - ۱۱/۱۲/۱۳۷۷ : نظر به اينكه وقوع عقد بيع بين طرفين دعوي با توجه به قبض مبيع و پرداخت موردمعامله و احراز مالكيت خوانده محقق مي باشد و با توجه به اينكه به موجب سند رسمي رهني حق استفاده از موردرهن به راهن تفويض شده و ملك در اختيار وي قرار داشته و به علاوه به او اجازه داده شده كه از منافع ملك بهره مندگردد و تلويحا به منظور استهلاك بدهي به بانك اجازه فروش آپارتمانها نيز به راهن داده شده است بنابراين اعتراضات تجديدنظرخواهانها غيرموثر تلقي . . . ( مي شود ) .
ادامه متن ماده ۳۶۲
۱ - به مجرد وقوع بيع مشتري مالك مبيع و بايع مالك ثمن مي شود . (۱)
زيرنويس :
(۱) - نظريه ۱۰۸۵/۷ - ۵/۲/۱۳۸۱ ا . ح . ق : هرچند به موجب بند ۱ ماده ۳۶۲ ق . م . مقرر شده است ( به مجرد وقوع بيع مشتري ملاك مبيع و بايع مالك ثمن مي شود ) ولي معمولا در معاملاتي كه انجام مي شود براي تحويل مبيع مهلتي مقرر مي گردد يا مورد توافق قرار مي گيرد درصورتي كه درمورد زمان تسليم مبيع طرفين توافق ديگري نداشته باشند ازتاريخ وقوع عقد بيع به لحاظ اين كه مالكيت مشتري يا خريدار محقق مي شود خريدار استحقاق دريافت را درصورت تاخير فروشنده درتسليم مبيع خواهد داشت . اما چنانچه طرفين در اين مورد تاريخ معيني تعيين نموده باشند و درتاريخ مذكور فروشنده مبيع را به خريدار تسليم ننمايد خريدار از تاريخ تعيين شده حق مطالبه اجرت المثل را خواهدداشت .
ادامه متن ماده ۳۶۲
۲ - عقد بيع بايع را ضامن درك مبيع و مشتري را ضامن درك ثمن قرار مي دهد .
۳ - عقد بيع بايع را به تسليم مبيع ملزم مي نمايد . (۱)
۴ - عقد بيع مشتري را به تاديه ثمن ملزم مي كند .
زيرنويس :
(۱) - راي اصراري ۳۹ - ۳/۹/۱۳۷۱رديف۷۱/۱ : محتويات پرونده و مستندات دعوي من حيث المجموع دلالت ندارد براينكه فيمابين آقاي آلبرت و شركت براساس مقررات قانون مدني عقد بيع مستقلي در مورد دو دستگاه ماشين آلات مورد دعوي > تراكتور چرخ زنجيري كوماتسو ولو و چرخ لاستيكي كوماتسو
راي اصراري ۹ - ۱۳/۵/۱۳۷۷ : اعتراض تجديدنظر خواه وارد است ، زيرا علاوه براينكه تنظيم قرار داد ثانوي بين متعاملين موجب سقوط شرط مندرج در قرارداد اوليه در مورد وجه التزام خواهد بود اصولا تخليه خانه متنازع فيه مستلزم پرداخت مبلغ هشتصد هزار تومان به مستاجر بوده كه با توجه به محتويات پرونده و متن راي صادره چنين وجهي از طرف خريدار به مستاجر پرداخت نشده تا موجبات تخليه براساس قرارداد فراهم گردد . . . .
راي اصراري ۱۴ - ۲۱/۴/۱۳۷۹ : اعتراضات تجديدنظر خواه نسبت به دادنامه تجديدنظرخواسته واردنيست زيرا صحت و اصالت قرارداد مستند دعوي مورد پذيرش و تاييد طرفين بوده و متداعيين ملزم به اجراي مفادقرارداد مذكور و تعهدات خويش مي باشند . به علاوه كل ثمن پرداخت شده و مقدار معتنابهي از مبيع كه تحويل خريدار نشده بيش از ميزاني است كه عرفا بتوان آن را كسري تلقي نمود . ضمنا به دلالت اوراق پرونده كالاي موضوع پروفرما اصولا از گمرك ترخيص نشده بنابراين خريدار به استناد ماده ۳۶۲ قانون مدني محق در مطالبه بقيه كالاي مورد معامله مي باشد
[9] ماده ۲۴۰ - اگر بعد از عقد انجام شرط ممتنع شود يا معلوم شود كه حين العقد ممتنع بوده است كسي كه شرط بر نفع او شده است اختيار فسخ معامله را خواهد داشت مگر اينكه امتناع مستند به فعل مشروط له باشد .
[10] ماده ۳۷۸ - اگر بايع قبل از اخذ ثمن مبيع را به ميل خود تسليم مشتري نمايد حق استرداد آن رانخواهد داشت مگر به موجب فسخ در مورد خيار .
[11] ذکر شد
[12] ماده ۳۵۹ - هرگاه دخول شيئي در مبيع عرفا مشكوك باشد آن شي ء داخل در بيع نخواهد بودمگر آنكه تصريح شده باشد .
[13] ماده ۳۸۰ - در صورتي كه مشتري مفلس شود و عين مبيع نزد او موجود باشد بايع حق استردادآن را دارد و اگر مبيع هنوز تسليم نشده باشد مي تواند از تسليم آن امتناع كند .