اجرای رای و حکم خارجی

عنوان:  آیا رد دعوی در دعاوی الزام به تحویل مبیع که مستند آن مبایعه نامه است قانونی است؟

________________________________________

بیش از 1سال است یکی ازقضات محاکم حقوقی تمام دعاوی الزام به تحویل مبیع که مستند ان مبایعه نامه باشد با قرار رد دعوی خاتمه می دهد و حق خریدار که با مبایعه نامه عادی معامله نموده در محلی از تضییع وتفریط قرار میگیرد فی المثال اگرشخصی ساختمان یازمین ویاهرمال غیرمنقولی خریداری بنمایم چنانجه بعداز انجام معامله بایع حاضر به تحویل مبیع نباشد (برای این قاضی محترم چه ثمن تادیه شده وچه موجل باشد ماهیت امر منقلب نمی شود)به دادگاه مراجعه نمایم و در راستای مادتین ه367الی374ق.م وماد362ق.م تقاضای تحویل مبیع را خواستارگردند بدلیل اینکه مبایعه و انجام معامله در محاضر رسمی نبوه است با استناد به رای وحدت رویه شماره672 دیوان عالی کشوروماد 3 ق.ا.د.م دعوی مذکو با قرار عدم استماع دعوی مواجه خواهد شد و بعضا محاکم تجدیدنظر استان در صورت اعتراض تجدیدنظر خواهان رای بدوی را ابرام مینماید اولا بیشتر معاملات به صورت عادی در بنگاهها انجام میشود وبه نظر بنده انعقاد قراردادعادی(مبایعه نامه) معاملات مذکور را مشمول مادتین 339لغایت 457 ق.م قرار میدهد وقانون گذار ما به چنین معاملاتی اعتبار قانونی بار نموده است ثانیا اگر مبایعه نامه مذکور را مشمول مادتین اخیر الاذکر ندانیم زیراحسب ماده22ق.ث دولت کسی را مالک میداند که ملک بنام وی ثبت یا منتقل گردیده است چنین قراردادهایی بعنوان وعده قرارداد در راستای ماه 10 ق.م درصورتیکه مخالفت با قانون و شرع نداشته باشد نافذ است وخریدار میتواند التزام بایع را به تحویل مبیع ازدادگاه بخواهدحال این شایبه به ذهن متبادر میشود که تکلیف خریداران در موضوع مختلف فیه که قاضی یا قضات به معامله وی اعتباری قایل نیستند چیست. (این رویه باعث خواهدشد که افراد کلاهبردار به راحتی مال مردم را بالا بکشند وهیچ مرجع تظلمی خواهی در روش اخیر به حمایت از خریدار اهتمامی نمایند) باتوجه به رد دعاوی متعدددرموضوع پیش گفته در این شعبه حقوقی استناد قاضی مذکور برخلاف متن رای وحدت رویه 672است زیرادر رای وحدت رویه چنانچه خواسته خواهان خلع ید باشددر مستندات دعوی خواهان باید سند رسمی ارایه گردد وقضات فقط در موارد مشابه مکلف به رعایت رای وحدت رویه 672می باشند نه موضوعاتی مانند دعاوی الزام به تحویل مبیع و انتقال سند رسمی را با رای وحدت رویه 672 تعمیم و قیاس نمود واستناد قاضی در موضوعات مطروحه اخیر با عنایت به رای وحدت رویه قیاسی مع الفارق وبرخلاف موازین قانونی است لذا استدعا دارد رفع مشکل فرمایید1 ایابه نظر شماقرار رد دعوی خواهان به استناد ماده 3ق.ا.د.م در امور مدنی ورای وحدت رویه شماره 672در دعاوی الزام به تحویل مبیع یا الزام به حضور در دفتر خانه جهت انتقال مورد معامله قانونی ومستدل میباشد 2درفرض قبول نظر اینجانب که استناد قاضی به رای وحدت رویه672 وماده3ق.ا.د.م فاقد ارزش قانونی وشرعی است به عقیده شما اینجانب وتمام وکلاء کوهدشتی که با این مشکل اخیر روبرو هستیم از لحاظ قانونی جهت متقاعد کردن قاضی مذکوربه چه وسیله ای قانونی اقدام نماییم

سلام

رای وحدت رویه بیان میدارد:

راي شماره :672 - 1/10/1383 راي وحدت رويه هيات عمومي ديوان عالي كشور :

خلع يد از اموال غيرمنقول فرع بر مالكيت است بنابر اين طرح دعواي خلع يد از زمين قبل از احراز و اثبات مالكيت قابل استماع نيست. بنا بمراتب و با توجه به مواد46 ، 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاك راي شعبه پنجم دادگاه تجديد نظر استان بنظراكثريت اعضاء هيات عمومي ديوان عالي كشور كه با اين نظر انطباق دارد صحيح وقانوني تشخيص مي شود. اين راي بر طبق ماده 270 قانون آئين دادرسي دادگاههاي عمومي و انقلاب (در امور كيفري) ، درموارد مشابه براي شعب ديوان عالي كشور و دادگاهها لازم الاتباع است.

لذا با توجه به مراتب فوق اثبات مالکیت بر مال غیر منقول محتاج به ارائه سند رسمی است و خواهان میبایست ابتدا خوانده را از طریق دادگاه ملزم به تنظیم سند رسمی نماید و پس از صدور سند رسمی ، خواسته خلع ید را مطرح نماید.

از شما سوالی می پرسم فرض کنید همه ی محاکم اقدام به پذیرش اسناد غیر رسمی و عادی در مقابل سند رسمی کنند . در آن صورت آیا شما به عنوان یک مالک می توانید مطمئن باشید که سندی در اختیار دارید که شما را در برابر هر نوع تعرضی نسبت به مالتان مصون نگه می دارد ؟ مگر نه این است که یک ملک را با سند عادی می توان به هزاران نفر فروخت ؟ دیگر برای یک خریدار چه اطمینانی وجود دارد که روزی ـ حتی بعد از گذشت سالها ـ کسی نیاید و به استناد یک سند عادی از او رفع مالکیت نکند . وقتی سندی رسمی تنظیم شد امکان اینکه کسی جز او مالک رسمی و قانونی آن ملک باشد وجود ندارد ، ولی در مورد سند عادی این اطمینان وجود ندارد . چرا اینقدر از سند عادی حمایت می کنید در حالی که همانطور که قانون ثبت می گوید قانون کسی را جز دارنده ی سند رسمی به مالکیت نمی شناسد . حال که دولت در صدد رفع موانع و راحت تر کردن اخذ سند رسمی است دیگر سنگ سند عادی را به سینه زدن چندان عاقلانه نیست . بخصوص که احتمال کلاهبرداری و تقلب از این طریق بسیار است ولی اگر خریدار در هنگام معامله اقدام به تنظیم سند رسمی کند دیگر این مشکل پیش نمی آید ( این رویه دادگاه نیست که امکان کلاهبرداری را افزایش می دهد بلکه عمل خود خریداران است ) . اینکه اکثر اسناد به صورت عادی تنظیم می شود دلیلی بر صحت این عمل نیست . شما که حقوقدانید بجای اینکه این اقدام درست محاکم را زیر سوال ببرید باید بیشتر مردم را تشویق کنید که به تنظیم سند رسمی روی بیاورند . ما باید روشی را در پیش بگیریم که از مشکلات مردم بکاهیم نه اینکه با تایید اعمال نادرست آنان بر مشکلات آنان بیافزاییم .

مواد استنادی شما به طور کلی قواعد مربوط به بیع را بیان می دارد و بحثی از عادی و یا رسمی بودن سند نکرده . بله معامله ی واقع شده بیع است و هیچ شکی در آن نیست ولی قانون از معامله ی کسی که سند رسمی تنظیم کرده حمایت می کند تا به مردم اطمینان دهد که اگر این عمل را انجام دهند دیگر کسی نمی تواند مدعی ملک آنها شود چون در این حالت دولت دقت می کند تا کس دیگری ادعایی نسبت به آن ملک نداشته باشد . ولی در تنظیم سند به صورت عادی هیچ تضمینی نیست که فروشنده واقعا حتی مالک مال بوده باشد .

در ارتباط با رای وحدت رویه ی مذکور هم باید بگویم هرچند همانطور که شما گفتید این رای در ارتباط با خلع ید است ولی در خلع ید نیاز به اثبات مالکیت است و این امر همانطور که در این رای آمده تنها با سند رسمی ممکن است ، پس عملا یعنی کسی که سند رسمی دارد مالک است و لا غیر . به ماده ی 3 ق.آ.د.م. هم به درستی استناد می شود زیرا این ماده می گوید مطابق قانون قضاوت کنید و قانون هم می گوید دارنده ی سند رسمی مالک است و نه دارنده ی سند عادی . تحویل ملک به غیر مالک رسمی هم بی معنی است .

در این حالت هم ( یعنی حالت بیان شده توسط شما ) دارندگان سند عادی باید ابتدا الزام فروشنده را به تنظیم سند رسمی و بعد از آن تحویل مبیع را بخواهند .