«افراز املاك مشاع»
«افراز املاك مشاع»
بسيار خوش وقتم كه در جمع عزيزان جامعه ي حقوقي كارآموزان محترم وكالت و اساتيد دانشمند و همكاران محترم در جلسه ي كمسيون كارآموزي كانون وكلاي دادگستري منطقه ي اصفهان حضور دارم. موضوعي كه براي اين جلسه به عنوان كارگاه آموزشي حقوق ثبت، براي شما عزيزان در نظر گرفته ام، يكي از موضوعات زنده حقوق ثبت است و آن افراز مال غير منقول مشاع است، چون افراز هم در دين است و هم در عقد؛ اما آنچه كه اختصاصاً در اين جلسه به گفت و گو خواهيم نشست در مورد افراز مال غير منقول مشاع است.
باز قبل از اينكه به مطالب اصلي بپردازيم، به صورت اجمال افراز رو خدمت شما تعريف مي كنم. افراز به معناي تقسيم مال غير منقول با توجه به عدم رضايت شركا براي ادامه ي اشتراك است و به تعبيري افراز به معناي انحلال حالت اشاعه. وقتي بحث از اشاعه مي شود شركت در آن نهفته است. در ماده ي 571 قانون مدني مي خوانيم آنجا كه مي خواهد شركت را تعريف بكند، مي گويد كه شركت عبارت است از اجتماع حقوق مالكين متعدد در شيء واحد به نحوه اشاعه. پس وقتي من بيان مي كنم افراز به معناي انحلال حالت اشاعه يعني شركت را از بين مي برم.
اما مباني اشاعه ي مال غير منقول چيست؟ مباني اشاعه يا ارادي است يا قهري.
مبناي اول ارادي است؛ اراده ي دو نفر يا بيشتر عاملي است بر ايجاد حالت اشاعه. مبناي ديگر قهري است كه از مصاديق بارز آن ارث است، آنچه كه به عنوان ماترك از متوفي باقي مي ماند، اگر اموال غير منقول هم جز ماترك باشد، آن مال در مالكيت ورثه منتقل شده است و ورثه به صورت مشاع از آن بهره برداري مي كنند. بحث ما به صورت 7 مطلب اصلي و اساسي دسته بندي شده است.
مطلب اول پيرامون صلاحيت است، بحث ما در اين مطالب آموزشي اين نكته است كه در خصوص افراز ببينيم كه چه مرجعي صالح به رسيدگي است؟
طبق قاعده ي اصلي و كلي محاكم صلاحيت عام دارند، اما در پاره اي از موارد، ما مي بينيم كه قانون گذار اختصاصاً رسيدگي به يك موضوع را در صلاحيت مرجع ديگري غير از محاكم دادگستري قرار داده اند. اين مطلب بايد اينجا روشن شود كه افراز در صلاحيت كدام مرجع است؟
ما تا پيش از تصويب قانون افراز و فروش املاك مشاع كه مصوب آبان ماه سال 57 است، تنها يك مرجع براي رسيدگي به افراز داشتيم و آن محاكم دادگستري بودند اما با تصويب اين قانون، در حال حاضر، دو مرجع در رسيدگي به درخواست افراز صلاحيت دارند: محاكم دادگستري و ادارات ثبت.
ابتدا از صلاحيت ادارات ثبت شروع مي كنم. در حال حاضر در رابطه با افراز، استحضار داشته باشيد كه قانون افراز و فروش اموال مشاع و آيين نامه ي آن حرف اول را ميزند اما حرف آخر را نميزند و به صورت پراكنده هم قوانيني داريم كه در خصوص افراز اظهار نظر كرده و تعيين تكليف كرده اند. اين موارد استثنا را هم، در موارد آتي برايتان عرض مي كنم. به دلالت ماده ي يك قانون افراز و فروش اموال مشاع، ادارات ثبت صرفاً در زماني صلاحيت رسيدگي به اين درخواست را دارند كه عمليات ثبتي خاتمه پيدا كرده باشد.
اما چگونه تشخيص دهيم كه عمليات مقدماتي ثبت، خاتمه پيدا كرده است؟
براي اين تشخيص، ما مراحل مقدماتي ثبت را به 4 مرحله، تقسيم كرده ايم:
مرحله ي اول انتشار آگهي ثبت عمومي است، يعني انتشار آگهي موضوع ماده ي 9 قانون ثبت.
مرحله ي دوم انتشار آگهي مقدماتي ثبتي است، يعني انتشار آگهي موضوع ماده ي 10 قانون ثبت.
مرحله ي سوم انتشار آگهي نوبتي است، يعني انتشار آگهي موضوع ماده ي 11 قانون ثبت.
مرحله ي چهارم انتشار آگهي تحديدي است. (تحديد حدود) يعني انتشار آگهي موضوع ماده ي 14 قانون ثبت.
در مرحله ي چهارم كه انتشار آگهي تحديد حدود است، در اين آگهي مشخص شده است كه چه روزي بايد مجاورين متقاضي درخواست ثبت، براي تحديد حدود در محل حاضر شوند. صورت جلسه اي تنظيم مي شود، حاضرين امضاء مي كنند. مجاوري كه به تحديد حدود اعتراض داشته باشد، بايد ظرف 30 روز، اعتراض خودش را تقديم كند. اگر اعتراض واصل شد و اعتراض رد گرديد، مرحله ي چهارم كامل هست، يعني عمليات ثبتي خاتمه پيدا كرده است. اگر اعتراض واصل نشد، يعني عمليات ثبتي خاتمه پيدا كرده است. پس در مرحله ي چهارم كه انتشار آگهي تحديد حدود است، ما بايد اين موارد را هم مد نظر قرار دهيم.
بنابراين زماني كه تحديد حدود شد، مجاور اعتراض نكرد يا اگر اعتراض كرد و نسبت به اعتراض تعيين تكليف شد، اينجا عمليات ثبتي خاتمه پيدا كرده است. اگر يك پلاك مرحله ي چهارم را سپري كرده باشد، مرجع صالح براي درخواست افراز اداره ي ثبت محل هست. چون ما يك صلاحيت ذاتي داريم و يك صلاحيت محلي. صلاحيت ذاتي اينجا به ما نشان ميدهد كه بايد مراجعه كرد به اداره ي ثبت، اما صلاحيت محلي مشخص مي نمايد كه بايد مراجعه كرد به اداره ي ثبت محل، محلي كه اين پلاك را، ثبتش را قبول كرده است. اما در ادارات ثبت بي جهت رويه هاي غلطي است كه جامعه ي حقوقي و حقوقدانان بايد در مقابل اين رويه هاي غلط ايستادگي نماييد.
يكي از موارد اين هست كه نياز نيست متقاضي درخواست افراز، متصرف هم باشد، ضرورتي ندارد. همين كه ملك ثبت شد، من مالك هستم، چون مالك هستم حق هر گونه دخل و تصرف در مايملك خود را دارم. افراز هم يكي از مصاديق دخالت است. در اين خصوص ماده ي 5 آيين نامه ي قانون افراز و فروش املاك مشاع، تعيين تكليف شده است، نياز به تصرفات ندارد ولي رويه ي غلطي كه حاكم هست، بعضي ادارات اين ايراد را وارد ميكنند.
نكته ي دوم اينكه در جلسه ي تحديد حدود، نياز نيست كه متقاضي و مجاورين تا پايان جلسه حضور داشته باشند، همچنان كه اجباري به حضورشان هم نيست،چون ما در آيين دادرسي مدني هم قاعده ي كلي داريم، پيش بيني شده است عدم حضور، مانع اتخاذ تصميم نيست اما اگر مالكين يا مجاورين تا پايان بودند،آن صورت جلسه را بايد امضاء كنند.
نكته ي سوم اينكه نياز نيست كه همه متفق النظر باشند در افراز، كافي است كه يك نفر از مالكين مشاع، تقاضاي افراز بدهد.
اما ببينيم دادگاه عمومي حقوقي، چه زماني صالح به رسيدگي به درخواست افراز هستند؟
بايد تشخيص دهيم كه اين مرجع، چه زماني داراي صلاحيت است؟ از مفهوم مخالف همان عبارتي كه در ماده ي يك قانون افراز و فروش املاك مشاع بيان كرديم، استنباط مي كنيم كه هر زمان كه عمليات ثبتي خاتمه پيدا نكرده باشد، مرجع صالح براي رسيدگي به درخواست افراز، دادگاه هاي عمومي حقوقي محل هست. تأكيد كردم بر محل، محلي بودن، چون باز ابتدا صلاحيت ذاتي را تشخيص داديم كه در صلاحيت ذاتي دادگاه است. از نظر صلاحيت محلي ما دادگاهي را صالح مي دانيم كه آن مال غير منقول در حوزه اش مستقر باشد. پس اولين موردي كه در صلاحيت دادگاه ها مد نظر است، اين است كه عمليات ثبتي خاتمه پيدا نكرده باشد.
اما مطلب دوم در صلاحيت محاكم، جايي است كه بين مالكين محجور يا غايبي باشد. صغار، مجانين و سفها، اينها اشخاص محجور هستند و غايب مفقودالاثر در قانون مدني تعريف شده است.
اگر بين مالكين غايبي يا محجوري وجود داشته باشد ولو عمليات ثبتي خاتمه پيدا كرده باشد، رسيدگي به اين درخواست در صلاحيت ذاتي دادگاه است. اين موضوع را ماده ي 313 قانون امور حسبي حكم رانده است. مضاف بر آن چون قانون امور حسبي مصوب 1319 است و قانون افراز و فروش املاك مشاع مصوب 57 هست. يك رأي وحدت رويه تحت شماره 29/59 مورخ 15/1/60 توسط هيئت عمومي ديوان عالي كشور صادر شده است. در اين رأي پيش بيني شده است كه قانون افراز قانون عام است اما قانون امور حسبي خاص است. عام مؤخر التصويب ناسخ خاص مقدم التصويب نيست. اين حساسيت به لحاظ احتياط در حفظ حقوق اشخاص محجور هست. از اين جهت قانون گذار در صلاحيت ذاتي دادگاه قرار داده است.
اما مطلب سومي كه بايد در باب صلاحيت محاكم پيش بيني كنيم آن است كه اگر درصدي از ملك مشاعي ولو 1% ولو 5/0% از يك پلاك مشاعي مجهول المالك باشد، اينجا هم افرازش در صلاحيت دادگاه عمومي حقوقي است. اما مجهول المالك چيست؟ استحضار داشته باشيد مجهول المالك ثبتي با مجهول المالك حقوق مدني تفاوت دارد. در مجهول المالك ثبتي معنا و مفهوم اين است كه مالك درخواست ثبت نكرده است، مالكش مشخص و معلوم است ولي نيامده درخواست ثبت بكند. اين را مي گويند مجهول المالك؛ اما در حقوق مدني اينگونه نيست، در حقوق مدني مالك مشخص نيست و معلوم نيست كه چه كسي مالك است. اما در اين قسمت از بحث كه درصدي از ملك مجهول المالك باشد، نكته ي بسيار ظريفي نهفته است، اختلافي كه بين محاكم و ادارات ثبت هست. اين نكته را براي شما تبيين مي كنم تا روشن شود و بدانيد كه در هر صورت در صلاحيت ذاتي محاكم است.
از عبارت عمليات ثبتي خاتمه كرده باشد دو استنباط متفاوت وجود دارد:
برداشت اول اين است كه عمليات ثبتي الزاماً بايد نسبت به كل پلاك صورت گرفته باشد، از استنباط اول نتيجه ميگيريم كه اگر نسبت به كل پلاك عمليات ثبتي خاتمه پيدا كرده باشد، باز در صلاحيت محاكم خواهد بود، هم نظريه ي مشورتي در اين زمينه وجود دارد و هم بخش نامه ي ثبتي اين مطالب را بيان مي كند.
اما ديدگاه دومي وجود دارد كه مغاير ديدگاه اول است. ديدگاه دوم بيان مي كند كه اگر نسبت به قسمتي از پلاك عمليات ثبتي خاتمه پيدا كرده باشد، مالك مشاعي مي تواند درخواست افراز بكند. رأي شعبه ي 5 ديوان عالي كشور مؤيد اين نظر است. اما اين ديدگاه قابل دفاع نيست، از چه جهت؟ به اين جهت ما بيان كرديم كه عمليات ثبتي چه زماني خاتمه پيدا مي كند؟ گفتيم مرحله ي چهارم، مرحله ي تحديد حدود است. يعني مشخص مي كند حدود اربعه ي اين پلاك كجاست. مرحله ي چهارم نسبت به كل پلاك هست، نسبت به قسمتي از پلاك نيست. اگر نسبت به قسمتي از پلاك باشد، موضوعاً مشاع بودن آن منتفي است و ما ديگر حالت اشاعه نداريم. اگر نسبت به قسمتي،آنچنان كه در رأي شعبه ي 5 ديوان عالي كشور لحاظ شده است، تحديد حدود صورت گرفته باشد، اين ملك از ابتدا مشاع نبوده است، اگر بگوييم مشاع هست، ما بايد ديدگاه اول را بپذيريم كه عمليات ثبتي نسبت به كل پلاك خاتمه پيدا كرده باشد.
مطلب اول در باب صلاحيت بيان شد.
مطلب دوم ما در خصوص مقررات شكلي تقاضاي افراز است. سؤال اين است كه در خصوص افراز آيا بايد درخواست تقديم شود يا دادخواست؟ در اين مطلب نيز قائل به تفكيك مي شويم. ابتدا ادارات ثبت را بررسي مي كنيم و بعد به درخواست افراز از طريق محاكم مي پردازيم.
مطابق ماده ي 1 آيين نامه ي قانون افراز و فروش املاك مشاع،صرف درخواست،كفايت مي كند. به عبارت ديگر درخواست افراز در ادارات ثبت مستلزم تقديم دادخواست نيست ولي متأستفانه يك رويه ي غلطي در برخي ادارات ثبت حاكم است و اين رويه به غلط مي گويد درخواست افراز در ادارات ثبت نيز بايد به موجب تقديم دادخواست باشد. استحضار داريد به موجب ماده ي 48 قانون آيين دادرسي مدني، رسيدگي در محاكم مستلزم تقديم دادخواست است ولاغير يا هر كجا كه نياز به تقديم دادخواست بوده است، تصريح قانون داريم. مثلاً در قانون ديوان عدالت اداري مصوب 1385 اينجا هم، هر شكايتي كه بخواهيد در ديوان مطرح بكنيد، مستلزم تقديم دادخواست است اما در ادارات ثبت، دادخواست افراز معنا و مفهومي ندارد. ماده ي 1 آيين نامه ي قانون افرازصراحتاً بيان مي كند درخواست. وظيفه ي ما باز به عنوان جامعه ي حقوقي اين است كه مقابل اين رويه ي غلط ايستادگي كنيم.
در اين درخواست بايد نكاتي لحاظ شود از جمله ي آنها، نام مالكين و آدرس مالكين، چون بايستي به مالكين ابلاغ شود، شماره پلاك اصلي و فرعي اينها بايد همراه با اسناد و مداركي كه دلالت بر مالكيت متقاضي افراز مي نمايد، تقديم اداره ي ثبت شود. اما ممكن است اين سؤال در ذهن شما متصور شود كه بعضي از پلاك ها را ملاحظه ميكنيد، گسترده است. مالكين متعدد دارد و 1000 نفر مالك هستند، اينجا بنده به عنوان يك وكيل متعذر از اين هستم كه بتوانم اقامتگاه اين 1000 نفر مالك مشاعي را تهيه نمايم. اگر نتوانيم كليه ي مالكين را شناسايي و اقامتگاه آنان را بيان كنيم، يك رويه ي مثبت در ادارات ثبت در حال حاضرحاكم است كه شما مي توانيد در ذيل درخواست، تقاضا كنيد،از طريق انتشار آگهي مالكين دعوت شوند؛ اما در خصوص دادگاه ها؛ اگر در دادگاه بخواهيم درخواست افراز داشته باشيم، از طريق مقررات شكلي اين درخواست چگونه بايد باشد؟ آنچه كه حاكم است در محاكم ماده ي 48 قانون آيين دادرسي مدني است. در اين ماده به صراحت بيان شده است كه طرح هر گونه دعوا در محاكم، مستلزم تقديم دادخواست است، چون در اينجا نص قانوني وجود دارد. متقاضي افراز بايد تقاضاي خود را در فرم هاي چاپي كه تحت عنوان دادخواست ناميده مي شود، بنويسد. در اين خصوص دو نكته را از رويه هاي قضايي استخراج كردمكه ظرافت خاصي هم دارد.
نكته ي اول اينكه دعواي افراز در محاكم مطرح مي شود بايد به طرفيت كليه ي مالكين اقامه شود در غير اين صورت به استناد ماده ي 2 قانون آيين دادرسي مدني، دعواي شما رد خواهد شد و مجدداً بايستي طرح دعواي جديدي داشته باشيد.
نكته ي دوم اين است كه آيا مي توان نسبت به مال مرهونه درخواست افراز كرد؟ پاسخ مثبت است اما اينكه آيا مرتهن هم بايد طرف دعواي شما قرار بگيرد يا خير؟ پاسخ منفي است، نياز نيست كه شما مرتهن را طرف دعواي خود قرار دهيد. به چه جهت؟ به جهت اينكه او هنوز مالك نيست و مالك هم چنان راهن است. اما نكته اي كه باز اينجا نهفته است، اين هست كه پس از افراز نيز همچنان از اين ملك، آنچه كه در سهم راهن قرار گرفته است در رهن مرتهن خواهد بود،يعني از حالت رهن خارج نمي شود. مطلب دوم را فشرده بيان كردم.
مطلب سوم قابليت اعتراض به تصميم واحد ثبتي است. متقاضي درخواست ثبت، چون عممليات ثبتي خاتمه پيدا كرده بود. چون بين مالكين اشخاص غايب و محجوري وجود نداشت، اين درخواست را تقديم اداره ي ثبت كرد. اداره ي ثبت اين درخواست را يا مي پذيرد يا رد مي كند. در هر دو فرض چه قبول و چه رد، قابل اعتراض در دادگاه عمومي حقوقي محل وقوع ملك است. از زمان ابلاغ تصميم واحد ثبتي، ظرف 10 روز فرجه دارد كه چنان چه اعتراضي به اين تصميم داشته باشد، به دادگاه مراجعه كند و دادخواستي مبني بر اعتراض تقديم كند. اما طريقه ي ابلاغ اين تصميم واحد ثبتي به چه صورتي است؟ در ماده ي 6 آيين نامه ي قانون افراز، پيش بيني شده است كه ابلاغ به صورت ابلاغي كه در آيين نامه ي اجراي مفاد اسناد رسمي لازم الاجرا، پيش بيني شده است،صورت ميگيرد.
باز استحضار داريد كه آيين نامه ي اجراي مفاد اسناد رسمي لازم الاجرا مصوب سال 87 است. محاسن و معايب اين آيين نامه را ما در يك مقاله ي تطبيقي با آيين نامه ي سال 55 بيان نموديم كه در شماره ي ارديبهشت ماه امسالِ نشريه ي كانون وكلاي اصفهان (خبرنامه) منتشر گرديد. اين را هم شما ملاحظه بفرماييد، بحث ابلاغ را در آنجا توضيح داديم و در حال حاضر ابلاغ به صورت پست الكترونيك هم در آنجا پيش بيني شده است. پس مي شود تصميم واحد ثبتي را از طريق پست الكترونيكي نيز به مخاطب ابلاغ كرد. در هر حال ابلاغ آن ابلاغي است كه در آيين نامه پيش بيني شده است . ظرف 10 رو زاز تاريخ ابلاغ، طرف مي تواند اعتراض خود را به دادگاه تقديم كند. تصميم واحد ثبتي چه بر رد درخواست باشد و چه بر قبول درخواست باشد، هر دو قابل اعتراض است. اين اعتراض هم با توجه به رويه ي قضايي باز بايد در فرم چاپي دادخواست نوشته و تقديم شود. ناگفته نماند كه اعتراض به تصميم واحد ثبتي غير مالي است چون شما صرفاً مي خواهيد اعتراض كنيد. هزينه اش چه قدر است؟ با توجه به قانون بودجه ي سال 88 هزينه ي دعاوي غير مالي 000/5 تومان است و تجديد نظر آن 000/10 تومان.
مطلب چهارم رعايت مقررات شهرداري و ساير سازمان هاي دولتي است. به موجب ماده ي 154 قانون ثبت، محاكم تكليف شده اند كه هر زمان كه درخواست افرازي را رسيدگي مي كنند، نقشه اي كه مد نظر آنهاست حالا چه كارشناس تهيه كند چه خود متقاضي تهيه كند، چه اداره ي ثبت نماينده اش تهيه كند،اين نقشه بايد به تأييد شهرداري محل برسد، شهرداري محل مشخص مي كند كه قابل افراز هست يا قابل افراز نيست. بر اين اساس كمسيون ماده ي 5 شوراي عالي مسكن و شهرسازي در رابطه با هر شهر، يك مصوباتي دارد كه در اين مصوبات پيش بيني شده است كه حداقل نصاب براي افراز يا تفكيك چه ميزان هست و شهرداري محل هم تبعيت مي كند از اين مصوبه كمسيون ماده ي 5، معنا و مفهومش اين است كه به صرف درخواست، بلافاصله اداره ي ثبت، افراز انجام نمي دهد، محاكم افراز انجام نمي دهند. بايد اين نقشه به تأييد شهرداري محل برسد، اما رعايت مقرراتي كه در خصوص افراز لازم است صورت بگيرد، در سه دسته طبقه بندي مي كنيم:
دسته ي اول اين كه نقشه به تأييد شهرداري برسد، اراضي و املاكي كه در محدوده و حريم شهر هستند، نسبت به اين املاك اظهار نظر مي كنند. يك نكته ي بسيار ظريف در اين مورد براي شما بيان مي كنم. در حال حاضر به موجب «قانون تعاريف محدوده و حريم شهر، روستا و شهرك و نحوه ي تعيين آنها مصوب سال 1384»، هر شهر داراي محدوده و حريم شهر است. ديگر آن تقسيم بندي قبلي، استحفاظي، خدماتي، قانوني، نفوذي معنا ندارند. پس در رابطه با افراز طبق ماده ي 101 قانون شهرداري و ماده ي 154 قانون ثبت، هر كجا كه افرازي رسيدگي ميشود، اگر اين ملك داخل محدوده و حريم شهر باشد، اظهار نظر در صلاحيت شهرداري محل هست. دسته ي دوم اما اگر اين ملك داخل محدوده و حريم شهر نباشد، نقشه ي مورد نظر بايد به تصويب و تأييد سازمان مسكن و شهرسازي استان برسد. در ماده ي 5 و 6 قانون منع فروش و واگذاري اراضي فاقد كاربري مسكوني به شركت هاي تعاوني مسكن پيش بيني شده كه بايستي به تصويب و تأييد سازمان مسكن و شهرسازي برسد.
دسته ي سوم، اراضي با كاربري زراعي و باغها هستند. اگر زمين و مستغلات كاربريش زراعي باشد، كشاورزي باشد، يا باغ باشد؛ تشخيص اجازه ي افراز با سازمان جهاد كشاورزي است. اين مطلب در تبصره ي 3 ماده ي 1 قانون حفظ كاربري اراضي زراعي و باغ ها مصوب سال 74 با اصلاحات سال 85 نهفته است. پس اگر زمين كاربريش كشاورزي يا باغ بود،اگر داخل محدوده ي شهر باشد،شهرداري ميتواند اظهار نظر كند،اما اگر خارج از محدوده يا حريم شهر باشد، اظهار نظر در مورد افراز در صلاحيت سازمان جهاد كشاورزي است. در اين خصوص يك رويه ي قضايي نيز وجود دارد. هيئت عمومي ديوان عدالت اداري در رأي شماره ي 148 مورخ 12/3/87 صراحتاً بيان ميكند كه وظيفه ي شهرداري صرفاً ممهور كردن به مهر شهرداري است، تأييد يا تأييد نكردن افراز هست. صلاحيت ديگري ندارد، هيچ تصميمي نمي تواند در خصوص افراز يا تفكيك داشته باشد. بنابراين اگر در داخل محدوده باشد، شهرداري صالح به اظهار نظر هست، خارج از محدوده كه حريم شهر را هم شامل ميشود در صلاحيت سازمان جهاد كشاورزي است.
نقشه را در فرضي شهرداري تأييد مي كند كه نصاب هايي كه توسط شوراي عالي مسكن و شهرسازي، تصويب شده است؛ رعايت بشود، اگر آنها رعايت نشده باشد تأييد نخواهد كرد. ولي اين نكته را هم شما توجه داشته باشيد،بنده به عنوان كارشناس امور ثبتي كه از جمله تخصص هايم نيز در زمينه ي افراز و تفكيك هست. زماني كه ميخواهيم اظهار نظر بكنيم، يك مسيري را كوتاه مي كنيم و آن مسير اين است كه ما مراجعه ميكنيم به شهرداري، از شهرداري آن مصوبات را تقاضا مي كنيم. بر اساس آن مصوبات من به عنوان كارشناس اظهار نظر مي كنم. اين مسير را كارشناسان كوتاه مي كنند. من وقتي اظهار نظر كردم با توجه به مقررات شهرداري، امكان افراز وجود ندارد، دادگاه هم ديگر استعلام از شهرداري به عمل نمي آورد؛ حكم صادر ميكند بر رد افراز.
مطلب پنجم تحديد و موانع افراز مي باشد. در قوانين خاص و رويه هاي قضايي موانع و محدوديت هايي پيش بيني شده است. اولين محدوديتي كه براي افراز وجود دارد،تبصره ي ذيل ماده ي 1 قانون افراز هست. در تبصره ي مذكور، پيش بيني شده است اگر نسبت به ملكي سند معارض صادر شود،تا نسبت به معارض بودن ملك تعيين تكليف نشود، به درخواست افراز رسيدگي نمي شود. يعني افراز متوقف مي شود. اما اين كه سند معارض وجود دارد، ما در سه فرض مي توانيم پيش بيني بكنيم،معارض بودن نسبت به اصل ملك (چه نسبت به كل پلاك و چه نسبت به قسمتي از پلاك)، نسبت به حدود ملك يا نسبت به حقوق ارتفاقي كه شخصي نسبت به ملك دارد.
مانع ديگر را قانون گذار در ماده ي 597 قانون مدني پيش بيني كرده است تقسيم ملك از وقف جايز است، اما اگر افراز درخواستش رد شد، امكان فروشش هست يا نيست؟ اينجا پاسخ منفي است. يعني ملك موقوفه را تحت هيچ شرايطي نمي توان فروخت مگر آنچه قانون گذار در ماده ي 349 قانون مدني اجازه داده است كه بيم دما (خونريزي) در مال موقوفه برود، يك قطعه پلاك موقوفه است. ديگر اينجا كسي نيست كه مالكيت مشاعي داشته باشد، ملك موقوفه است. سؤال اين هست آيا مي توان بين موقوف عليهم تقسيم كرد؟ يا به عبارتي ديگر آيا موقوف عليهم مي توانند درخواست افراز دهند؟ پاسخ منفي است. اين را قانون گذار ما نپذيرفته است. اما قوانين خاصي كه مانع و محدوديتي براي درخواست افراز ايجاد كرده است به صورت پراكنده در قوانين متعدد پيش بيني شده است، چون اين بحث طولاني است به صورت سرخط مواد قانوني آن را بيان مي كنم:
1. قانون زمين شهري ماده ي 14.
2. قانون حفظ اراضي زراعي و باغها، تبصره 3 ماده ي 1.
3. قانون جلوگيري از خرد شدن اراضي كشاورزي و ايجاد قطعات مناسب فني و اقتصادي ماده ي 2.
4. قانون منع فروش و واگذاري اراضي فاقد كاربري مسكوني براي امر مسكن به شركتهاي تعاوني مسكن و ساير اشخاص حقوقي و حقيقي مواد 5 و 6 .
اين قوانيني كه برشمرديم، قوانيني است كه در خصوص افراز محدوديت هايي ايجاد كرده است كه مي توانيد اين موارد را مطالعه فرماييد.
اما رويه ي قضايي هم در خصوص افراز محدوديت ها و موانعي ايجاد كرده است. چنان چه حكمي از محكمه صادر شود بر افراز. اين حكم بايد در اداره ي ثبت اجرا شود،يعني اداره ي ثبت ميخواهد مطابق حكم افرازي،كه از محكمه صادر شده است،قطعات را به صورت مفروزي (6 دانگ) به مالكين سند مالكيت صادر و تسليم كند، حكم صادر شد با محل انطباق ندارد. بعضي مواقع پيش مي آيد، در اين فرض دو حالت متصور است.
در حالت اول، تقسيم باطل است و قابليت اجرا ندارد، درست است كه حكم دادگاه است ولي اين حكم بر مبناي باطل صادر شده است، بطلان آن به خاطر اين است كه قابليت انطباق ندارد، كارشناس هم متوجه نشده است يا دادگاه به كارشناس ارجاع نداده است. طبق ماده ي 606 قانون مدني اين تقسيم باطل است، يعني مجدداً بايستي درخواست افراز داده شود.
اما فرض دوم، يك زمان محكمه حكم صادر كرده، سهو قلم دارد. سهو قلم در ماده ي 309 قانون آيين دادرسي مدني پيش بيني شده است، مثلاً بايد بنويسد پلاك 2 اصلي از 139 فرعي. نوشته است پلاك 3 اصلي از 139 فرعي.
در اين فرض خود دادگاه بدوي، تا زماني كه از حكم تجديد نظر خواهي صورت نگرفته باشد، طبق ماده ي 309 ميتواند اين اشتباه را اصلاح كند. اصلاح مي كند و اداره ي ثبت نيز طبق اين اصلاحيه، اقدام مي كند. اما اگر به اين حكم اعتراض شده باشد،دادگاه بدوي صلاحيت اصلاح را نخواهد داشت. اينجا دادگاه تجديد نظراصلاح مي كند و بر طبق اين حكم،اداره ي ثبت اقدام مقتضي انجام خواهد داد.
مطلب بعدي كه در باب ممنوعيت افراز در رويه ي قضايي و ثبتي وجود دارد اين است كه چنان چه نسبت به درخواست ثبت متقاضي اعتراض شده باشد. در آن مراحل 4 گانه كه بيان كرديم،آگهي نوبتي منتشر مي شود، وقتي آگهي نوبتي منتشر شد، هر كس اعتراض داشته باشد، مي تواند از زمان انتشار اولين آگهي نوبتي، تا 90 روز نسبت به درخواست ثبت اعتراض كند. زماني كه اعتراض شد تا زماني كه دادگاه عمومي حقوقي رسيدگي نكرده و حكم صادر نكرده است، درخواست افراز امكان رسيدگي نخواهد داشت.
مانع سوم در رويه ي قضايي و ثبتي، اگر نسبت به ملكي سند مالكيت صادر نشده باشد و در خصوص حدود بين مجاورين، اختلاف وجود داشته باشد، تا رفع اختلاف نسبت به حدود،افراز امكان پذير نيست.
مطلب ششم را به قوانين خاص ناظر به افراز اختصاص داده ام. اين قوانين خاص صرفاً در خصوص وزارت مسكن و شهرسازي است كه توليت اموال دولتي را دارد، يعني نماينده ي دولت در اموال دولتي است، جز آنچه كه در حيطه ي وظايف و اختيارات سازمان جهاد كشاورزي است. در خصوص مسكن و شهرسازي، قانون گذار ما يك امتيازي قايل شده است. هر زمان كه املاك دولتي با اشخاص ثالث، مشاعاً مالك باشند، قانون گذار پيش بيني كرده است،كه مسكن و شهر سازي مي تواند بدون لحاظ تشريفاتي كه بيان كرديم،صرفاً از اداره ي ثبت درخواست افراز نمايد. لايحه ي قانوني راجع به تفكيك و افراز اراضي مورد تصرف سازمان هاي عمران و اراضي شهري، مصوب 28/10/58 شوراي انقلاب كه هم چنان به اعتبار و قوت خود باقي است. اين امتياز را قائل شده است.
مورد دوم در خصوص ماده واحده ي فروش خانه هاي سازماني است. در اين ماده هم پيش بيني شده است كه به صرف درخواست مسكن و شهرسازي، اداره ي ثبت مكلف شده است، افراز و تفكيك را انجام دهد. اينجا ديگر نيازي به استعلام هم ندارد؛چون همه را در اين خلاصه كرديم كه اگر افراز توسط محاكم و ادارات ثبت بخواهد صورت گيرد، طبق ماده ي 154 مكلف شده اند كه از شهرداري،استعلام كنند،اما اينجا نياز به استعلام هم ندارد. پر واضح و روشن است كه مسكن و شهرسازي، متولي ارائه ي اصول شهرسازي است،خودش قطعاً اين اصول را رعايت كرده و بعد درخواست افراز داده است.
مطلب هفتم در خصوص قواعد حاكم بر درخواست و دستور فروش است كه بسيار مهم و كاربردي مي باشد. پس اين مطلب ناظر به مواردي است كه ادارات ثبت يا محاكم، درخواست افراز را نپذيرفته اند. حال چه مواردي بايد طي شود تا اين ملك به فروش برسد.
مرحله ي اول اينكه در مورد ملك، پلاك، زمين، مستغلات بنا به تصميم و حكم قطعي مراجع ذي صلاح، چه از اداره ي ثبت و چه از طريق دادگاه، مبني بر غير قابل افراز بودن صادر شود.
مرحله ي دوم در ماده ي 4 قانون افراز، پيش بيني شده است هر يك از شركا مي توانند درخواست فروش دهند. پس غير از شركا و مالكين كسي نمي تواند درخواست فروش دهد.
مرحله ي سوم اينكه دادگاه بايد دستور فروش دهد، يعني شريك من بايد مراجعه كند به دادگستري و درخواست فروش ملك غير قابل افراز را بدهد. اين مطلب هم در ماده ي 4 قانون افراز، پيش بيني شده است. پس مرجع ديگري نمي تواند دستور فروش دهد، دستور فروش با دادگاه است.اما سؤال اين است كه، دستور فروش كه صادر مي شود، قابل تجديد نظر خواهي هست يا نيست؟
چون دستور است و حكم تلقي نمي شود، قابل تجديد نظر خواهي نيست و از طرفي دستور فروش، فاقد اعتبار قضييه ي محكومٌ بها هست. وقتي ما مي گوييم فاقد اعتبار محكومٌ بها هست، مفهوم و معني آن اين است كه اگر دادگاه در صدور دستور مرتكب اشتباهي شده باشد، رأساً مي تواند اين اشتباه را اصلاح بكند. مثلاً اشتباهاً دستوري صادر كرده است نسبت به ملك ديگري،كه درخواست فروش نشده است، مي تواند از اجراي آن دستور رأساً جلوگيري كند. پس 3 نكته در مرحله ي سوم نهفته است.
مرحله ي چهارم رعايت مقررات قانون اجراي احكام مدني است، مطابق قسمت اخير ماده ي 9 آيين نامه ي قانون افراز،مدير اجرا نسبت به فروش اين ملك، مطابق مقررات قانون اجراي احكام مدني اقدام مي كند. يكي از آن مقررات مزايده است، ما در فروش اموال غير منقول در قانون اجراي احكام مدني،مقرراتي داريم. همان مقررات در فروش املاك مشاع هم بايستي لحاظ شود.
مرحله ي پنجم، اين است كه ملك از طريق مزايده به فروش برسد،با مزايده هم همه آگاهي كامل داريد. كارشناس يك ارزش پايه ايي را براي ملك تعيين مي كند و كسي برنده ي مزايده است كه بالاترين پيشنهاد را داده باشد. اما نكته ي قابل توجه در اين مرحله اين است كه عدم حضور شركا يا ثالث،در جلسه ي مزايده،مانع از انجام مزايده نخواهد بود و همان شخصي كه درخواست فروش كرده است، خودش هم مي تواند اين ملك را خريداري كند.
مرحله ي ششم از فرآيند فروش ملك مشاع كه آخرين مرحله است و خيلي مختصر بيان مي كنم اين است كه وجوه حاصله بين شركا تقسيم مي شود. ملك كه از طريق مزايده به فروش رسيد،آن ثمن معامله بين شركا تقسيم مي شود. حالا اگر يكي از شركا، خريدار بود، اين مبلغ از سهم خودش كسر مي شود.
حال اگر شخص ثالثي متصرف باشد، تكليف چيست؟ شخص ثالث اگر متصرف باشد يا تصرفاتش مأذونه است يا غاصبانه. اگر تصرفاتش غاصبانه باشد كه هيچ حق و حقوقي برايش متصور نيست. اگر تصرفاتش مأذونه باشد باز افراز صورت مي گيرد. يكي از مصاديق بارز تصرفات مأذونه اجاره است ملك را مالك به شخص ثالث اجاره داده است. در اين فرض شخص ثالث تنها حق و حقوقي كه دارد اين هست پس از افراز همچنان مستأجر نسبت به قدرالسهم مالك مشاعي خواهد بود.
يك متصرف ديگري هم ممكن است ما داشته باشيم، مثالي كه در حق العبور زدم. اين تصرفات چون از حقوق ارتفاقي است، اين متصرفات بايد لحاظ شود. تصرفات ديگر را نيازي به لحاظ كردن نداريم.
والسلام