شرط عدم فروش
شرط عدم فروش
در سند صلح عمرایی (حق انتفاع برای مصالح مادام العمر) شرط " متصالح تا مثلا 20 سال حق فروش مورد صلح را ندارد " (شرط فعل) اگر مصالح پس از پنج سال فوت کند تکلیف این شرط چه میشود؟
1- آیا متصالح باید ملتزم به شرط تا 20 سال باشد؟
2- یا بعد از فوت ذی شرط ، شرط هم از بین میرود؟
3- یا آیا آنکه وراث میتوانند التزام به شرط را از متصالح بعد از فوت ذی شرط بخواهند؟
4- آیا این نفع در شرط برای ذی شرط بعد از فوت او مانند سایر حقوق مالی به وراث منتقل میشود؟
5- آیا وجود و بقا این شرط قائم به حیات ذی شرط است ؟
6- آیا اگر این شرط مادالعمر مصالح در نظر گرفته شود بجهت جهل در مدت شرط باطل و نیز مبطل است؟ (موضوع بند 2 ماده 233 )
7- یا مادام العمر مدت معین فرض میشود؟
واماپاسخ های همکاران:
پاسخ عمو مرتضی:
1-بله .. چون سند قطعی ایجاب وقبولی است وضمن آن شرطی شده که موردقبول طرفین است پس شرط باید رعایت شود .
2- فقط شرط حبس منافع که مادام العمر مصالح متعلق به اوست باطل میشود ومنافع نیزمانندعین جاری میگردد ومابقی شروط بقوت خودباقیست .(البته بشرط حبس تابیست سال!)
3- علی الاصول نیازی به خواست وراث نیست ! اگرشرط درسندصلح قیدشده که بقوت خودباقیست وتحریرسند وجاری ساختن بیع پس ازبیست سال مجازاست .
4- علی القاعده (عقلی البته به عقل ناقص حقیر) بله ...
5- علی القاعده (عقلی البته به عقل ناقص حقیر)خیر ...
6-درجواب سوال 6 باید بگویم که خیر مبطل نیست زیرا :1- بند 2 ماده 233 دراین موردکاملامجمل است وقابل استندانیست زیرا که ماده روشنتری دراین موردداریم 2- بموجب ماده 41 قانون مدنی تعریف عمری اینست : عمری حق انتفاعی است که بموجب عقدی ازطرف مالک برای شخص به مدت عمرخودیاعمرمنتفع ویاعمرشخص ثالثی برقرارشده باشد . پس جواب سوال 6 معلوم شد . اما سوال 7 : بله مادام العمرمدت معین فرض میشود ! منظورازقانون گذارازمدت معین دراین موردطول دوره حیات مصالح نبوده وزمانی که مصالح فوت میشود ازنظرپزشکی کاملامشخص است . شرط مبطل آنست که درآن برسروقوع آن توافقی نباشد . مثلا اگرشرط شده بود که مادامی که مصالح جوان است ... درحالی که میدانیم وقوع مرگ درزمانی است که مرگ مغزی رخ دهد ولی درموردجوانی وپیری توافقی نداریم .. چنین شرطی نمعلوم است ومبطل واولی معلوم است وصحت عقد جاری ..
نویسنده: مرتضی
پاسخ عمو ناصر عزیز:
نظر این حقیر به شرح ذیل است ولی ترتیب جوابها به هم می خورد چون مثلا جواب سوال 1 نتیجه جواب سوالهای دیگر است .
جواب 2 - خیر شرط از بین نمی رود چون مطابق ماده 231 قانون مدنی معاملات و عقود بین متعاملین و قائم مقام قانونی آنها موثر است و چون این شرط قائم به شخص مصالح نبوده پس از بین نمیرود
جواب 3 - لازم نیست وراث التزام به شرط را بخواهند ولی اگر متصالح معامله ای بکند، غیر نافذ و نفوذ آن منوط به اذن وراث است مستنبط از ماده 454 قانون مدنی.
ج 1 - پس مطابق شرط انجام شده که به قوت خود باقی است باید ملتزم باشد ولی اگر بفروشد معامله اش غیر نافذ است و منوط به اذن وراث .
ج 4 - بله مطابق آنچه فوقا گفته شد به وراث می رسد .
ج 5 - چون قائم به شخص ذی شرط نیست پس قائم به حیات او نیز نیست .
ج 6 - اگر شرط مادام العمر مصالح می بود باطل و مبطل عقد بود به جهت جهل به شرط که موجب جهل به عوضین میشد .
ج 7 - چون عمر دست خداست و مادم العمر معین فرض نمی شود .
دوم در جواب مرتضی : درفقه ما از بارزترین مصادیقی که برای شرط مجهولی که جهل به آن موجب جهل به عوضین میشود بیان شده ، شرط خیار بدون مدت است یا مدت نا معین است . چرا که مدت شرط به همراه عوض یا معوض مجموعا ارزش گذاری می شود پس اگر مدت نامعین باشد عوض یا معوض مجهول خواهد بود لذا به تصریح ماده 401 چنین شرطی باطل و مبطل عقد است . آنچه در مودر عمری گفتید یک استثناء است و ارتباطی هم به بحث شرط ندارد و صرفا در مورد حق انتفاع است.
ضمنا مادام العمر به هیچ وجه معین فرض نمی شود چون وقتی مثلا خیار شرط را مادم العمر قرار دهند در نامعین بودن آن شکی نیست چون معلوم نیست مثلا مشروط له چه مدت عمر خواهد کرد و از مصادیق بارز ماده 401 و شرط مجهول خواهد بود.
پس مثلا اگر شخصی خانه ای را به شما بفروشد و بگوید مادم العمر حق فسخ خواهم داشت معقول نخواهد بود شما آنرا بخرید چرا شما با توجه به مدت معین شرط باید مالک آن شوید و در ثبات مالکیت خود تکلیفتان معین باشد . در مثال مورد بحث هم اگر بگوید در مدت عمر من حق فروش ندارید مدت نامعین خریدار را بلاتکلیف خواهد نمود و ملک خریداری شده با توجه به مدت معین شرط ارزش گذاری میشود .
نویسنده: پیرمحمدی [http://35qom.persianblog.ir/]
پاسخ عمو خادمی 1 مهاباد:
حقیر نیز باپاسخهای مستدل جناب پیرمحمدی عزیز درمورد بندهای 1الی 5 موافقم ولی درخصوص بند 6 و7 باید عرض کنم
1- برابر تعریف مندرج درترمینولوژی حقوق وماده تین 40و41و42ق م عمر مدت است
2- برابر نظریه مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه وسه رای ازسه شعبه مختلف دیوان عالی کشور
تعیین عمر بعنوان مدت منطبق باماده 399 ق م وخارج ازمصادیق ماده 401ق م میباشد.
3 - هرشرط مجهولی موجب بطلان عقد نیست بلکه برابر ماده 233ق م شرط مجهولی که موجب جهل به عوضین گردد باطل ومبطل عقد است.
4- عقد صلح ازعقود مسامحه ای بوده وباتوجه به جایگاه عوض وعدم اهمیت میزان آن درصلح شرط مجهول موجب جهل به عوضین نخواهدشد. 5- باید دقت نمود که درماده 401تصریح شده ((مدت معین نشده باشد )) آیاباقبول اینکه عمر مدت است ومبناقرارگرفته است آیا میتوان گفت مدت معین نشده است باید بین عبارت مصرح درقانون واین عبارت که ((درمدت معلوم یامدت معینی )) فرق قایل شد . .
پاسخ مجدد عمو مرتضی:
درجواب همکارعزیزم پیرمحمدی : بایدبه این نکته مجددا اشاره کنم که شما قطعی غیرمنقول مشروط تحریرنمیکنید . بلکه مبحث ما صلح عمری است ! صلح عمری برابر تعریف ترمینولوژی حقوق ازاحسانات است ! ایقاع عینی است ومالک قبل ازاقباض حق رجوع دارد (البته اگربموجب شرط جدیدی ازخودساقط نکرده باشد) اتفاقا به همین جهت هم هست که بسیاری ازسردفتران بر سرتقویم مال الصلح آن توافق نظر ندارند !! بعضی میگویند مال الصلح را بموجب مبلغ واقعی تقویم میکنیم وحق الثبت و حق التحریرآن ازمبنای ارزش گذاری دارائی محاسبه میشود ! والبته بعضی دیگربه نکته -فی النفسه- احسانی بودن آن توجهی نداشته ومال الصلح راهمان مبلغ دارائی تقویم میکنند