مبيع

سؤال 3ـ در خصوص موضوع ماده 355 قانون مدني در صورتي كه مشتري از حيث كمتر بودن و بايع از حيث بيشتر بودن مساحت ملك مورد معامله نخواهند از حق فسخ خود استفاده نمايند و تراضي هم نكنند آيا دعوي مطالبه مابه التفاوت وجه حسب مورد قابل استماع است يا خير ؟
آقاي ياوري‌(‌دادستاني كل كشور‌) ؛
به عقيده اينجانب درماده 355 مساحت به عنوان شرط صفت است فلذا اگر كمتر يا بيشتر بود موضوع تابع خيار تخلف وصف است و فقط حق فسخ وجود دارد و مطالبه كم يا زياد معنا ندارد‌.
منتها بايد توجه داشت كه مصاديق ماده 355 بسيار كم است ( البته اگر از مصاديق 355 باشد جز فسخ راهي نيست ) و در اغلب موارد اينگونه اختلافات تابع مواد 384 قانون مدني و ماده 149 قانون ثبت است فلذا در قالب مواد اخيرمي شود به جاي خيار فسخ، زياده و كمي را مطالبه نمود‌. در مورد ماده 385 قانون مدني نيز مي‌توان گفت اين ماده ناظر به وقتي است كه خانه ساخته و موجود باشد و علاوه بر آن مساحت به عنوان شرط صفت قيد شده باشد ولي در مورد پيش خريد آپارتمان‌ها كه امروزه معمول شده ، مسئله مساحت به عنوان شرط صفت مطرح نيست و مورد مشمول ماده 385 نيز نمي باشد فلذا مي شود فسخ كرد يا زياده و كمي را مطالبه نمود .
پاسخ به اين سؤال منفي است زيرا‌؛
اولاً ـ همانطور كه مي دانيم ايجاد حق فسخ و يا مبناي اعطاء خيار به ذوالخيار اصولاً به جهت جلوگيري از ورود زيان به ذوالخيار است . بنابراين در محدوده ماده 355 قانون مدني نمي توان به اشخاص مزبور حسب مورد اجازه داد كه از حق فسخ خود صرفنظر نموده و با تجزيه ثمن يا مثمن ، زيان مضاعفي را به طرف مقابل تحميل نمايد . زيرا هر گاه ملكي به شرط داشتن مساحت معين فروخته مي شود و بعد معلوم گردد كه كمتر از آن مقدار است ، مشتري را نمي‌توان ملزم كرد كه با كسر نمودن از ثمن ، ملك را با وضعيت موجود قبول كند زيرا مقدار موجود مورد نظر مشتري نبوده است و بالعكس هر گاه مساحت واقعي ملك بيشتر از مقدار مشروط درآيد نمي‌توان بايع را ملزم به فروش مساحت مازاد نمود و يا مقدار مساحت مازاد را به او برگرداند . زيرا نه فروش مساحت مازاد مورد قصد بايع بوده و نه اينكه مشتري در پرداخت مبلغ و ثمن مربوط به مساحت مازاد ، تعهدي دارد‌. مضافاً اينكه برگرداندن عين مساحت مازاد به بايع نيز به نفع او نخواهد بود . در واقع بخلاف اموال موضوع ماده 384 قانون مدني ، موضوع ماده 355 و 385 قانون ياد شده قابل تجزيه نبوده و يا در صورت تجزيه مستلزم ضرر خواهد بود . ضمن آنكه ماده 355 در مبحث مربوط به تعيين مبيع پيش بني شده ولي مادتين 384 و 385 در يكي از آثار بيع يعني در تسليم مبيع آمده است .
ثانياً ـ ‌مطابق بند 3 ماده 190و ماده 216 قانون مدني معلوم نبودن و يا مجهول بودن مورد معامله در حين عقد ، موجب بطلان عقد خواهد شد . ليكن ماده 343 قانون مدني به متبايعين اختيار داده تا در مواردي كه از مساحت دقيق ملك در حين معامله اطلاع ندارند به منظور جلوگيري از بطلان عقد ، مبيع را به شرط مقدارمعين بفروشند در اين صورت بيع واقع مي گردد . به همين جهت است كه ماده 355 قانون مدني فرضي را مطرح ساخته كه به موجب آن ممكن است ملك به شرط داشتن مساحت معين فروخته شود . از طرف ديگر موضوع ماده 355 ق.م. كه تحت عنوان مبحث سوم ( در مبيع ) از فصل اول از باب سوم قانون مدني پيش بيني شده ، در شمار اموال و املاكي است كه به صورت قواره اي معامله مي‌شده و درواقع در انجام معامله نسبت به چنين املاكي اجزاء ثمن در مقابل اجزاء مبيع قرار نمي‌گرفت بلكه مبلغي كلي در مقابل تمامي ملك قرار داده مي شد و معامله مي‌گرديد. مانند اينكه شخصي يك قواره زمين كشاورزي خود و يا رقبه ده معين ( روستا ) را با اشتراط مساحت معين در قبال مبلغ معيني مي فروشد . اصولاً چنين املاكي قابليت تجزيه و تفكيك نداشته و تجزيه آنها همواره موجب نقص ملك و كاهش ارزش آن مي گردد .
ثالثاًـ اگرچه ماده 355 قانون مدني به طور كلي در خصوص ملكي است كه با شرط مساحت معين آن ، مورد بيع قرار مي گيرد . ولي اصولاً معلوم كردن مبيع و رفع جهالت از آن مطابق ماده 342 قانون مدني به واسطة معلوم كردن مقدار و جنس و وصف مبيع و يا از طريق تعيين مقدار آن به وزن وكيل و يا عدد يا ذرع يا مساحت و يا مشاهدة آن به تبع عرف بلد صورت مي گيرد . همواره اشخاص با مشاهدة‌مبيع و تعيين مقدار آن به يكي از طرق فوق ، رفع جهالت مي كنند . حال اگر در املاكي كه به طور قواره اي و يكپارچه بفروش مي رسد طرفين براي تعيين مساحت آن ، شرط مساحت معين كنند ، چنانچه بعداً معلوم شود كه كمتر يا بشتر از مقدار مزبور است تنها طريق ممكن ، ايجاد حق فسخ براي مشتري و بايع حسب مورد است .
رابعاً ـ در خصوص املاك ثبت شده نيز ماده 149 قانون ثبت اسناد و املاك حكومت دارد و قيد شده كه هر گاه ملكي با مساحت معين مورد معامله قرار گرفته و بعداً معلوم شود كه اضافه مساحت دارد و اضافه مساحت مزبور نيز در محدودة سند مالكيت بوده و به مجاورين تجاوزي نشده ، در اين صورت ذينفع مي تواند قيمت اضافي را براساس ارزش مندرج در نخستين سند انتقال در صندوق ثبت توديع و تقاضاي اصلاح سند را بنمايد . علت اينكه مقنن در ماده 149 قانون ثبت قيد مي كند كه اضافه مساحت بايد در محدودة سند مالكيت باشد و معامله را باطل و يا قابل فسخ نمي داند آن است كه در اموال غيرمنقول ، شناسايي ملك با پلاك ثبتي صورت گرفته و به واسطة حدود اربعه و مشخصات مندرج در سند مالكيت ، تعيين و معلوم مي گردد و ميزان مساحت در اين موارد،‌وضعيتي فرعي دارد به قول استاد ارجمند جناب آقاي دكتر جعفري لنگرودي در املاك غيرمنقول ، مساحت ملك همواره تابع محدوده و حدود اربعه ملك است و در واقع هر گاه محدوده و حدود اربعه ملك به عنوان علت مشخص باشد ، مساحت ملك به عنوان معلول ، مشخص خواهد شد درنتيجه با اين استدلال مي توان گفت كه جهلي نسبت به مساحت ملك متصورنخواهد بود تا موجب ضرر گردد. مضافاً اينكه تعيين و رفع ابهام از اموال غيرمنقول ثبت شده اصولاً با مشاهده خود ملك و همچنين ملاحظه مندرجات سند مالكيت آن صورت مي گيرد . بنابراين با توجه به مراتب فوق به نظر مي رسد تنها طريق رفع ضرر موضوع ماده 355 قاون مدني اختيار فسخ معامله است و دعوي مطالبة مابه التفاوت وجه ، قابل استماع نيست .
خامساً ـ‌ماهيت شرط مقدار يا شرط داشتن مساحت معين ملك را همانطور كه برخي از اساتيد حقوق نيز اعلام داشته اند ،‌بايد شرط صفت ناميد . زيرا شرط مزبور در قالب شرط فعل و شرط نتيجه نمي‌گنجد و با توجه به تعريف ماده 234 قانون مدني كه شرط صفت را عبارت از شرط راجع به كيفيت يا كميت مورد معامله دانسته ، مي توان شرط مساحت معين ملك را تحت شمول شرط راجع به كميت مورد معامله قرار داده و شرط صفت ناميد كه تخلف از آن موجب ايجاد خيار تخلف از شرط صفت خواهد شد ( مواد 235ـ‌444‌ قانون مدني )‌
آقاي قربانوند ( مجتمع قضايي شهيد بهشتي )؛
در خصوص ماده 355 ق.م اولاً بايد گفت كه فقط شامل مواردي است كه مبيع در هنگام انعقاد عقد بيع موجود باشد والا طبق بند 3 ماده 190 و 361 قانون مدني اساساً بيع باطل است و لذا در خصوص آپارتماني كه بر اساس پيش خريد مورد خريداري قرار گرفته شامل ماده 355 قانون مدني نخواهد بود چرا كه اگر آپارتماني كه هنوز احداث نشده به عنوان مبيع قرار گيرد اين قرارداد در قالب عقد بيع باطل است و لذا چنين امري بوجود نمي آيد ولي اگر اين آپارتمان در قالب قرار داد فروش حق امتياز باشد اگر اين حق امتياز به طور مطلق فروخته شده باشد در اينصورت طرفين حق مطالبه نقيصه و زياده را نخواهند داشت فقط حق اعمال حق فسخ خواهد داشت اما اگر براساس متري فروخته شود و اراده طرفين بر اين باشد كه جزء جزء مبيع در برابر جزء جزء ثمن (‌در حق امتياز‌) باشد در اينصورت نقيصه و زياده قابل مطالبه است كه البته قراردادهاي فوق ( پيش فروش ) در قالب ماده 355 ق. م نمي باشند بلكه در اجراي مواد 10 و 23 قانون مدني خواهد بود و اما در خصوص خود ماده 355 ق.م كه راجع به مبيعي است كه در هنگام عقد بيع موجود باشد و با توجه به صدر ماده فوق كه گفته اگر ملكي به شرط داشتن مساحت معين فروخته شود كه در اينجا مبيع به عنوان شرط در نظر گرفته مثلاً گفته اين ملك را مي خرم به شرطي كه 100 متر باشد كه در اينجا در صورتي كه چنين نباشد يعني كمتر باشد خريدار فقط اعمال حق فسخ به استناد خيار تخلف از شرط ( وصف) خواهد داشت و لذا زياده و نقيصه قابل مطالبه نخواهد بود فقط بايع و مشتري حق اعمال حق فسخ خواهند داشت چرا كه كل مبيع در مقابل كل ثمن قرا رگرفته و قابل تفكيك نيست . البته نظري وجود دارد كه اگر متراژ مبيع جنبه اساسي براي طرفين معامله باشد علاوه بر حق فسخ مي توان بر مطالبه مابه التفاوت نيز نظر داد....
آقاي شجاعي‌(‌دادگستري شهريار )؛
چنانچه موضوع سؤال از مصاديق ماده 355 باشد يعني ملك يا مالي با قيد وصف مشخص معامله شده باشد و به نوعي تخلف از وصف شود چنانچه مورد مشمول ماده 149 اصلاحي قانون ثبت اسناد و املاك باشد يعني ملك زياده از مقدار معهود درآيد مطالبه زياده از سوي بايعع ابهام از اموال غيرمنقول ثبت شده اصولاً با مشاهده خود ملك و همچنين ملاحظه مندرجات سند مالكيت آن صورت مي گيرد . بنابراين با توجه به مراتب فوق به نظر مي رسد تنها طريق رفع ضرر موضوع ماده 355 قاون مدني اختيار فسخ معامله است و دعوي مطالبة مابه التفاوت وجه ، قابل استماع نيست .
خامساً ـ‌ماهيت شرط مقدار يا شرط داشتن مساحت معين ملك را همانطور كه برخي از اساتيد حقوق نيز اعلام داشته اند ،‌بايد شرط صفت ناميد . زيرا شرط مزبور در قالب شرط فعل و شرط نتيجه نمي‌گنجد و با توجه به تعريف ماده 234 قانون مدني كه شرط صفت را عبارت از شرط راجع به كيفيت يا كميت مورد معامله دانسته ، مي توان شرط مساحت معين ملك را تحت شمول شرط راجع به كميت مورد معامله قرار داده و شرط صفت ناميد كه تخلف از آن موجب ايجاد خيار تخلف از شرط صفت خواهد شد ( مواد 235ـ‌444‌ قانون مدني )‌
آقاي قربانوند ( مجتمع قضايي شهيد بهشتي )؛
در خصوص ماده 355 ق.م اولاً بايد گفت كه فقط شامل مواردي است كه مبيع در هنگام انعقاد عقد بيع موجود باشد والا طبق بند 3 ماده 190 و 361 قانون مدني اساساً بيع باطل است و لذا در خصوص آپارتماني كه بر اساس پيش خريد مورد خريداري قرار گرفته شامل ماده 355 قانون مدني نخواهد بود چرا كه اگر آپارتماني كه هنوز احداث نشده به عنوان مبيع قرار گيرد اين قرارداد در قالب عقد بيع باطل است و لذا چنين امري بوجود نمي آيد ولي اگر اين آپارتمان در قالب قرار داد فروش حق امتياز باشد اگر اين حق امتياز به طور مطلق فروخته بلااشكال بلكه لازم است و بايع با توجه به ماده 149 از قانون مذكور حق فسخ معامله را ندارد در غيرموارد شمول ماده 149 ماده 355 از جهت منطوق لازم الرعايه است يعني مشتري در مورد كم شدن مال از ميزان معهود صرفاً حق فسخ خواهد داشت يا انجام تراضي با طرف مقابل چرا كه موارد مشمول ماده 355 مبيع و ثمن قابل تجزيه در مقابل هم نمي باشد يعني فرضاً در فروش هزار متر زمين به يكصدميليون تومان بدون قيد متري فلان قدر مشخص نمي باشد كه هر متر آن ملك در مقابل چه مبلغي است بلكه وصف كلي هزار متر مد نظر طرفين در قبال كل مبلغ بوده ودر آخر بايد بيان داشت رابطه بين ماده 149 قانون ثبت و ماده 355 عموم و خصوص من وجه است يعني در مواردي كه ملك زياد از مقدار معهود باشد مفاد ماده 149 قابل اجرا بلكه لازم الاجرا است و چنانچه ملك كمتر از مقدار معهود باشد مواد 355 و 384و 385 قانون مدني لازم الرعايه است مطالبه مابه التفاوت قابل تصور نمي باشد .
آقاي محمد شهرياري ( دادسراي ويژه امور جنايي ) ؛
منظور از مقدار دو صورت است ؛
1ـ مقدار بعنوان معين كننده مقدار مورد معامله
2ـ‌مقدار بعنوان وصفي از اوصاف مبيع
مثلاً مزرعه اي كه مي بينيم و آن را 5 ميليون تومان مي خريم و شرط مي كنيم كه 1000 متر باشد در اينجا اگر كمتر از 1000 متر يا بيشتر از 1000 متر باشد فقط حق فسخ وجود دارد يا اينكه با يكديگر تراضي كنند در اينجا مقدار بعنوان وصفي از اوصاف مبيع است و مشمول ماده 355 است و دعواي مطالبه مابه التفاوت قابل استماع نيست .
خامساً ـ‌ماهيت شرط مقدار يا شرط داشتن مساحت معين ملك را همانطور كه برخي از اساتيد حقوق نيز اعلام داشته اند ،‌بايد شرط صفت ناميد . زيرا شرط مزبور در قالب شرط فعل و شرط نتيجه نمي‌گنجد و با توجه به تعريف ماده 234 قانون مدني كه شرط صفت را عبارت از شرط راجع به كيفيت يا كميت مورد معامله دانسته ، مي توان شرط مساحت معين ملك را تحت شمول شرط راجع به كميت مورد معامله قرار داده و شرط صفت ناميد كه تخلف از آن موجب ايجاد خيار تخلف از شرط صفت خواهد شد ( مواد 235ـ‌444‌ قانون مدني )‌
آقاي قربانوند ( مجتمع قضايي شهيد بهشتي )؛
در خصوص ماده 355 ق.م اولاً بايد گفت كه فقط شامل مواردي است كه مبيع در هنگام انعقاد عقد بيع موجود باشد والا طبق بند 3 ماده 190 و 361 قانون مدني اساساً بيع باطل است و لذا در خصوص آپارتماني كه بر اساس پيش خريد مورد خريداري قرار گرفته شامل ماده 355 قانون مدني نخواهد بود چرا كه اگر آپارتماني كه هنوز احداث نشده به عنوان مبيع قرار گيرد اين قرارداد در قالب عقد بيع باطل است و لذا چنين امري بوجود نمي آيد ولي اگر اين آپارتمان در قالب قرار داد فروش حق امتياز باشد اگر اين حق امتياز به طور مطلق فروخته > اما اگر از باغي 1000 متر بخريم و خلاف درآيد در اينجا مقدار زمين را مشخص كرده‌ايم بنابراين اگر كمتر از 1000 متر يا بيشتر از 1000 متر باشد هم حق فسخ وجود دارد و هم حق مطالبه زياده كه اين موضوع مشمول ماده 384 قانون مدني است نه 355 زيرا مقدار بعنوان معين كننده مقدار مورد معامله است . نتيجه اينكه در خصوص سؤال مذكور دعواي مطالبه مابه التفاوت قابل استماع نيست .
آقاي توانگر ( دادسري عمومي و انقلاب ورامين )؛
در مورد ماده 355 حق مطالبة‌مابه التفاوت مسموع نيست چه در فرض سؤال تقابل بين اجزاء ثمن با اجزاء مبيع وجود ندارد و لذا بالحاظ مراتب فوق الذكر به دلالت عدم تقابل بين دو مورد در فرض عدم حق فسخ و عدم تراضي طرفين ،‌دعوا قابليت استماع نخواهد داشت .
آقاي موسوي ( مجمع قضايي بعثت ) ؛
ماده 355 قانون مدني فرض را بر اين گذاشته كه شرط مقدار به عنوان وصف ملك گزينه انتخابي و مورد تراضي طرفين معامله بوده و ثمن المبايعه هم براي كل مبيع بدون توجه به بهاي هر جزء از مساحت معين شده است . خيار فسخ دو طرف معامله هم در واقع خيار تخلف از وصف (‌شرط صفت = ماده 235 ق.م )‌مي باشد . اين شرط به نفع هر دو طرف معامله مي باشد به طوري كه در صورت داشتن مساحت بيشتر فروشنده حق فسخ دارد و برعكس خريدار حكم اين ماده منصرف از احكام ماده 384 قانون مدني و ماده 149 قانون ثبت اسناد و املاك مي باشد . در ماده 384 ( عكس ماده 355 )‌در مورد كل معامله به صورت واحد تجزيه ناپذير است و در اين صورت كه مورد معامله بعنوان كل تجزيه ناپذير فروخته مي شود و مقدار يكي از اوصاف آن كل است و ثمن در برابر همان كل قرار مي گيرد محل براي دعوي مطالبه مابه التفاوت در صورت كم يا زياد بودن مقدار بيع براي خريدار و يا فروشنده نمي باشد والا قانونگذار بسان ماده 384 در اين خصوص وضع حكم مي نمود . طرفين معامله فقط حق درخواست فسخ معامله دارند مگر در صورت تراضي به دريافت مابه التفاوت قيمت .
آقاي ذاقلي (‌مجتمع قضايي شهيد محلاتي ) ؛
اكثريت همكاران محترم اين مجتمع اعتقاد داشتند با توجه به صراحت مواد 355 و 385 قانون مدني و با توجه به اينكه مساحت ملك شرط صفت است . طبق ماده 235 همان قانون طرفين حق فسخ دارند مضاف بر اينكه در حال حاضر املاك و ابنيه به نحوي معامله مي شوند كه متراژ فقط شرطي از شروط مبيع است و ثمن معامله در مقابل متراژ ملك يا بنا قرار نمي گيرد بلكه ثمن معامله با توجه به مرغوبيت و نحوه ساخت بنا تعيين مي شود . عده ديگري نيز اعتقاد دارند اثبات شيء نفي ما عدا نمي‌‌كند و وجود حق فسخ مانع از طرح دعوي مطالبه مابه التفاوت نيست .
نظريه قريب به اتفاق اعضاي محترم كميسيون حاضر در جلسه ( 8/5/83) ؛
با توجه به مفاد ماده 355 قانون مدني كه بنا را برفروخته شدن ملكي به شرط داشتن مساحت معين بعنوان وصف آن ملك گزينه انتخابي و مورد قبول طرفين معامله قرار داده است نظر به اينكه در انجام چنين معامله‌ اي اجزاء ثمن درمقابل اجزاي مبيع قرار نمي گيرد بلكه كل مبلغ مورد معامله در مقابل تمامي ملك فروخته شده قرار مي گيرد . بدين لحاظ اگر مساحت ملك فروخته شده بيشتر يا كمتر باشد فقط حق فسخ از حيث خيار تخلف وصف يا تراضي در مورد زياده يا نقيصه وجود دارد در نتيجه دعوي مطالبه مابه التفاوت در قالب ماده مذكور قابل استماع نمي باشد .

مبحث سوم : تسليم و قبض

سؤال 4 - با توجه به ماده 387 قانون مدني كه كلمه( تسليم) را بيان كرده است در حاليكه در مباحث حقوقي و فقهي قاعده تلف مبيع قبل از قبض « نه تسليم » مطرح شده است اگر مبيع به قبض مشتري در آيد ولي تسليم نشود آيا قاعده تلف مبيع قبل از قبض جاري است يا خير؟
آقاي رضا شاه حسيني ( دادگستري ورامين)؛
در پاسخ به سؤال فوق اين نكته را بايد مورد توجه قرار داد، كه از جمله مباني قاعده تلف مبيع قبل از قبض و متعاقب آن مسئوليت بايع در فرض تلف مبيع قبل از قبض، بحث انتقال ضمان معاوضي است « بدين معني كه با تحويل و تسليم مبيع از سوي فروشنده به مشتري يا تحت اختيار قرار گرفتن مبيع از سوي مشتري مسئوليت بايع به مشتري منتقل مي‌شود و تا قبل از اين مرحله ، مسئوليت تلف مبيع عهده بايع خواهد بود. آنچه مسلم است در قانون مدني مفاد قاعده مذكور در ماده 387، متبلور شده است و با اين وصف در واقع ماده 387 قانون مدني در لسان حقوقي، گوياي مفاد قاعده موصوف است. بنابراين ، هر چند در معناي لغوي و نيز معناي صرف حقوقي، مقوله تسليم با قبض جدارآيد در اينجا مقدار زمين را مشخص كرده‌ايم بنابراين اگر كمتر از 1000 متر يا بيشتر از 1000 متر باشد هم حق فسخ وجود دارد و هم حق مطالبه زياده كه اين موضوع مشمول ماده 384 قانون مدني است نه 355 زيرا مقدار بعنوان معين كننده مقدار مورد معامله است . نتيجه اينكه در خصوص سؤال مذكور دعواي مطالبه مابه التفاوت قابل استماع نيست .
آقاي توانگر ( دادسري عمومي و انقلاب ورامين )؛
در مورد ماده 355 حق مطالبة‌مابه التفاوت مسموع نيست چه در فرض سؤال تقابل بين اجزاء ثمن با اجزاء مبيع وجود ندارد و لذا بالحاظ مراتب فوق الذكر به دلالت عدم تقابل بين دو مورد در فرض عدم حق فسخ و عدم تراضي طرفين ،‌دعوا قابليت استماع نخواهد داشت .
آقاي موسوي ( مجمع قضايي بعثت ) ؛
ماده 355 قانون مدني فرض را بر اين گذاشته كه شرط مقدار به عنوان وصف ملك گزينه انتخابي و مورد تراضي طرفين معامله بوده و ثمن المبايعه هم براي كل مبيع بدون توجه به بهاي هر جزء از مساحت معين شده است . خيار فسخ دو طرف معامله هم در واقع خيار تخلف از وصف (‌شرط صفت = ماده 235 ق.م )‌مي باشد . اين شرط به نفع هر دو طرف معامله مي باشد به طوري كه در صورت داشتن مساحت بيشتر فروشنده حق فسخ دارد و برعكس خريدار حكم اين ماده منصرف از احكام ماده 384 قانون مدني و ماده 149 قانون ثبت اسناد و املاك مي باشد . در ماده 384 ( عكس ماده 355 )‌در مورد كل معامله به صورت واحد تجزيه ناپذير است و در اين صورت كه مورد معامله بعنوان كل تجزيه ناپذير فروخته مي شود و مقدار يكي از اوصاف آن كل است و ثمن در برابر همان كل قرار مي گيرد محل براي دعوي مطالبه مابه التفاوت در صورت كم يا زياد بودن مقدار بيع براي خريدار و يا فروشنده نمي باشد والا قانونگذار بسان ماده 384 در اين خصوص وضع حكم مي نمود . طرفين معامله فقط حق درخواست فسخ معامله دارند مگر در صورت تراضي به دريافت مابه التفاوت قيمت .
آقاي ذاقلي (‌مجتمع قضايي شهيد محلاتي ) ؛
اكثريت همكاران محترم اين مجتمع اعتقاد داشتند با توجه به صراحت مواد 355 و 385 قانون مدني و با توجه به اينكه مساحت ملك شرط صفت است . طبق ماده 235 همان قانون طرفين حق فسخ دارند مضاف بر اينكه در حال حاضر املاك و ابنيه به نحوي معامله مي شوند كه متراژ فقط شرطي از شروط مبيع است و ثمن معامله در مقابل متراژ ملك يا بنا قرار نمي گيرد بلكه ثمن معامله با توجه به مرغوبيت و نحوه ساخت بنا تعيين مي شود . عده ديگري نيز اعتقاد دارند اثبات شيء نفي ما عدا نمي‌‌كند و وجود حق فسخ مانع از طرح دعوي مطالبه مابه التفاوت نيست .
نظريه قريب به اتفاق اعضاي محترم كميسيون حاضر در جلسه ( 8/5/83) ؛
با توجه به مفاد ماده 355 قانون مدني كه بنا را برفروخته شدن ملكي به شرط داشتن مساحت معين بعنوان وصف آن ملك گزينه انتخابي و مورد قبول طرفين معامله قرار داده است نظر به اينكه در انجام چنين معامله‌ اي اجزاء ثمن درمقابل اجزاي مبيع قرار نمي گيرد بلكه كل مبلغ مورد معامله در مقابل تمامي ملك فروخته شده قرار مي گيرد . بدين لحاظ اگر مساحت ملك فروخته شده بيشتر يا كمتر باشد فقط حق فسخ از حيث خيار تخلف وصف يا تراضي در مورد زياده يا نقيصه وجود دارد در نتيجه دعوي مطالبه مابه التفاوت در قالب ماده مذكور قابل استماع نمي باشد .

برچسب‌ها: مبيع, مشاوره حقوقی رایگان, خلیل اسایش, مشاوره حقوقی

+ نوشته شده در پنجشنبه بیست و چهارم اسفند ۱۳۹۱ ساعت 13:51 توسط خلیل آسایش. |

اجرای رای و حکم خارجی

مبيع

نوشته‌های پیشین

آرشیو موضوعی

پیوندها