نمونه سند؛ تجويز انتقال منافع
موضوع بحث اين نوشتة نحوة تنظيم سندي است كه بايستي در اجراي ماده نوزده قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 در دفاتر اسناد رسمي تنظيم شود. ليكن چون دفاتر اسناد رسمي در تنظيم اسناد از شيوة واحدي تبعيت نميكنند و هر يك بر اساس استنباط حقوقي خود از موازين و مقررات به اين مهم مبادرت مينمايند و از سويي نيز اين نوع سند از اسناد رايج و متداول در دفاتر نيست لذا در صورت مواجهه با چنين موردي به علت فقدان سابقه و عدم شياع آن، در تنظيم سند مربوط به سؤالات و ابهامات سندي مواجه ميگردند. به همين منظور اين نوشتار در مقام پاسخگويي و ارائه طريق و رفع هر گونه ابهام احتمالي تقرير گرديده تا در جهت استفاده عملي و كاربردي دفاتر محل توجه و عنايت قرار گيرد.
به اقتضاي بحث و اشارة صدر كلام بدواً عين ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر 1356 آورده ميشود تا موجبات تسهيل استنباط و مطابقت و ارزيابي دعوي كلام و مدلول قانون فراهم شود.
ماده 19 قانون: در صورتي كه مستأجر محل كسب يا پيشه يا تجارت به موجب اجارهنامه، حق انتقال به غير داشته باشد ميتواند براي همان شغل يا شغل مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمي به ديگري انتقال دهد.
هرگاه در اجارهنامه حق انتقال به غير سلب شده يا اجارهنامهاي در بين نبوده و مالك راضي به انتقال به غير نباشد بايد در مقابل تخليه مورد اجاره، حق كسب يا پيشه يا تجارت مستأجر را بپردازد والا مستأجر ميتواند براي تنظيم سند انتقال به دادگاه مراجعه كند. در اين صورت دادگاه حكم به تجويز انتقال منافع مورد اجاره به غير و تنظيم سند انتقال در دفترخانه تنظيم كننده سند اجارهنامة سابق يا دفترخانة نزديك ملك (اگر اجارهنامة رسمي در بين نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال مينمايد و مراتب را به موجر نيز اعلام خواهد نمود. مستأجر جديد از هر حيث نسبت به تمام شرايط اجاره قائم مقام مستأجر سابق خواهد بود. هرگاه ظرف شش ماه از تاريخ ابلاغ حكم قطعي منافع مورد اجاره با سند رسمي به مستأجر جديد انتقال داده نشود حكم مزبور ملغيالاثر خواهد بود.
توجيه حكم تجويز انتقال منافع عليرغم معارضه با قاعدة تسليط مبتني بر آمره بودن قانون روابط موجر و مستأجر 1356 است چنانكه حسب دلالت التزامي قانون كه مفهم عدم قطع رابطة حقوقي مالك و مستأجر پس از پايان مدت اجاره است اين معنا مستفاد ميگردد. لذا دادگاه اختيار دارد در چنين موردي موجر را به انتقال منافع الزام كند.
قرارداد جديد با اخذ ملاك از ماده 9 همين قانون، با لحاظ شرايط مرسوم و متعارف در اجارهنامهها و يا اجارهنامه سابق (اگر قبلاً اجارهنامهاي تنظيم شده باشد) و با رعايت مقررات قانون تنظيم ميشود.
پس از ارائه نمونة اسنادي كه نوعاً به صورت تبعي تحرير ميگردند اينك نمونه (تجويز انتقال منافع) از نظر همكاران ميگذرد.
اما قبل از بيان شيوة تنظيم سند مزبور تحليل چند نكته خالي از فايده نميباشد از جمله اينكه چون ظرف زماني اجراي حكم تجويز انتقال منافع محدود و مقيد به مدت معيني است بنابراين به صرف انقضاي مهلت مزبور، حكم كان لم يكن و ملغيالاثر ميگردد و اين امر با توجه به لوازم تنظيم اين نوع سند هم چون مفاصاحساب دارايي، گواهي مادة 37 قانون تأمين اجتماعي، گواهي اتحاديه صنفي و مفاصاي عوارض كسبي و مراحل طولاني اخذ اين مستندات چندان متناسب نيست و عملاً در بسياري موارد اجراي حكم را ناممكن ساخته است. به علاوه چون تجويز انتقال منافع از احكام تمليكي است (تمليك منافع مورد اجاره) نيازي به صدور اجرائيه نداشته و تشريفات اجراي احكام مدني در اين گونه احكام جاري نيست. (از قبيل اخطارية حضور در دفترخانه و اعزام نماينده و...) و نكته آخر اينكه حسب مدلول قانون، خواهان و ذينفع اين حكم مستأجر مستفيد و متصرف مورد اجاره است كه عليرغم انقضاي مدت قرارداد اجاره، به اعتبار اذن قانون تصرف و رابطة استيجاري وي نسبت به مورد اجاره تداوم و استمرار يافته است و براين اساس نيز سلب و اسقاط حق انتقال به غير را در قرارداد اجارة محل كسب و پيشه و تجارت مشمول قانون مؤثر در مقام ندانسته و استيفاي حق موصوف را با حكم دادگاه به نفع مستأجر برقرار و ممكن ساخته است كه اين معنا با روح قانون روابط موجر و مستأجر 1356 كه ناظر به ايجاد و ثبوت حق كسب و پيشه و تجارت است نيز موافق و سازگار ميباشد.
با اكتفا به شرح مختصر فوقالذكر، وارد بحث موضوع اصلي اين مقاله كه چگونگي نحوة تنظيم سند راجع به حكم تجويز انتقال منافع ميشويم.
نحوه تنظيم سند: عنوان سند «تجويز انتقال منافع»
مالك : با تمام مشخصات كامل و نشاني (كه خواهان حكم يا مستأجر اجارهنامه قبلي بوده و از به كار بردن كلمه موجر خودداري شود. [1]
مستأجر : با تمام مشخصات كامل و نشاني (در واقع مستأجر دوم ناميده ميشود)
مورد اجاره و حدود آن؛ طبق مندرجات اجارهنامه رسمي يا عادي كه موضوع حكم بوده از اول تا آخر.
يادآوري : با توجه به اهميت موضوع از به كار بردن كلمه موجر اجتناب بايد شود زيرا در فرق بين موجر و مالك و طرز به كارگيري و استفاده هر يك از كلمات در جاي خود از قبيل تنظيم اجارهنامه يا تجويز انتقال منافع مفهوم و اعتبار ويژه خود را دارد زيرا در تعاريف قانوني و حقوقي و عرفي موجر به كسي گفته ميشود كه مالك عين و منافع بوده و با حفظ مالكيت عين، منافع خود را به مدت زمان معيني به مستأجر تمليك ميكند. همچنين مستأجر را مالك منافع عين مستأجره تعريف نمودهاند و همين معني از ماده 466 و 473 قانون مدني كه بيان داشته «لازم نيست كه موجر مالك عين مستأجره باشد ولي بايد مالك منافع آن باشد» به دست ميآيد، يعني وقتي اجارهنامهاي تنظيم ميگردد در واقع موجر در مدت اجاره مالك عين مستأجره بدون منفعت آن (مسلوب المنفعه) ميباشد و طي مدت عقد اجاره صرفاً منافع عين به مستأجر منتقل ميشود لذا در تحرير سند تجويز انتقال منافع به جاي موجر بايد از كلمه مالك منافع استفاده نمود. خواهان (مالك منافع)، (مستأجر قديم) معرفي ميشود. قيد شود و از مورد اجاره تا به آخرين عين و مندرجات متن سند قبلي با شرايط تعيين شده بدون كم و كاست تحرير ميشود زيرا (مبنا و مستند حكم) بوده و نبايد در آن تغييري داد.
تذكر : چنانچه به شرح مفاد اجارهنامه قبلي سرقفلي متعلق به مستأجر اوليه باشد پس از تنظيم سند دفترخانه مبادرت به تنظيم سند صلح حقوق سرقفلي از سوي خواهان (مستأجر قديم) به مستأجر جديد خواهد نمود.
تذكر ديگر : تنها مسألهاي كه بسيار مهم و قابل طرح است تعيين مدت اجاره و مالالاجاره سند تنظيمي است و به نظر ميرسد چنانچه معتقد باشيم كه تجويز انتقال منافع بايد در مدت اجاره صادر شود مدت قرارداد جديد باقي مانده عقد اجاره سابق خواهد بود. و همچنين است نسبت به مالالاجاره و در غير اين صورت چنانچه حكم صادره نسبت به اجاره مدت منقضي شده باشد مدت اجاره يك سال و مالالاجاره نيز به ميزان سند قبلي براي يك سال خواهد بود. كه در اين صورت به جاي مالالاجاره اجرتالمثل بايد قيد شود.