ابطال سند رسمی با نظر به مبایعه نامه عادی
ابطال سند رسمی
عنوان: ابطال سند رسمی
با سلام
اگر کسی ملکی را از طریق سند رسی خریداری کرده است و پس از خریداری متوجه شود که فروشنده قبلا ملک را از طریق مبایعه نامه به شخص ثالثی پیش فروش کرده است آیا دادگاه می تواند تنها به دلیل اینکه تاریخ مبایعه نامه زودتر از سند است حکم به ابطال سند رسمی خریدار و تنظیم سند برای شخص ثالث کند. متاسفانه این اتفاق برای من افتاده و فروشنده به حکم کلاهبرداری و رد مال پول بنده در زندان بسر میبرد. آیا سند رسمی و مبایعه نامه برای دادگاه از یک اعتبار برخوردار است و دادگاه تنها به تاریخ قرارداد برای تعیین مالکیت ملک توجه می کند
ماده 22 قانون ثبت ايران در اين زمينه تصريح دارد و ميگويد تنها كسي مالك شناخته ميشود كه ملك در دفتر املاك به نام او ثبت شده باشد و در دنباله اين ماده ميگويد يا كسي كه ملك مزبور به او منتقل گرديده و اين انتقال در دفتر املاك به ثبت رسيده است.
در مورد معامله معارض هم قانون ثبت راه حلي قرار داده است. يعني اگر شخصي مالي را با سند عادي به ديگري منتقل كند و سپس در قرارداد دوم همان مال را با سند رسمي به فرد ديگر منتقل نمايد بر پايه اصول قانون ثبت، مالكيت براي خريدار دوم به وجود ميآيد اما براي اينكه جلوي چنين سوءاستفادههايي گرفته شود در قانون ثبت براي چنين اشخاصي كه معامله معارض ميكنند كيفر شديد تعيين شده است
سلام
دوست عزیز رویه های قضایی به فرض فوق متفاوت است در هر حال می توان با دو نگاه به آن نگریست و پاسخ داد :
1_ صرف نظر از عنوانی که برای معامله اولیه برگزیدید و از آن به پیش فروش یاد کردید . عده ای مستندا به مواد 22 و 47 قانون ثبت اعتباری برای معامله صورت گرفته با سند عادی قائل نیستند و عنوان می کنند سند عادی یارای مقاومت در برابر سند رسمی ندارد لذا حکم به بی اعتباری معامله رسمی با مبایع نامه عادی می دهند .
2_ در مقابل افرادی برای اراده ها و اصل آزادی آن اعتبار قائل شده و مقررات فوق را ناظر به تشریفات عقد می دانند و در صورتی که کشف نمایند صیغه بیع به نحو صحیح سابق بر معامله رسمی واقع گشته باشد حکم به صحت آن ومعامله موخر را هر چند رسمی به دلیل عدم مالکیت فروشنده بی اعتبار می دانند .
البته در دکترین حقوقی ما نسبت به چنین معاملاتی که گاها به عنوان معاملات معارض یاد می شود مباحث فراوانی صورت گرفته است .
در سوال، شما از معامله اولیه به عنوان پیش فروش یاد کرده اید که ناگزیر در تفسیر آن مبحث اعتبار یا عدم اعتبار قولنامه پدید می آید ؛ چرا که ذیل عنوان قولنامه یا وعده فروش یا پیش فروش این مبحث آغاز می گردد که آیا این سند حکایت از انتقال مالکیت دارد یا صرفا وعده ای برای فروش است . و آیا متعهد می تواند از تعهد خود عدول کند و به عبارتی چنین وعده های لازم الوفا است یا خیر ؟
که در این مجال نگنجدیده ؛لیکن به ظن من با اقدام موخر مالک نسبت به مبیع می توان استنباط کرد که وی از وعده فروش اولیه یا همان پیش فروش خود به نحو عملی عدول کرده و می بایست سند تنظیمی دوم را که حکایت از انتقال قطعی می باشد ارجح دانست .ضمن آن که با وجود مواد 22و 47 قانون ثبت بی اعتباری معامله اول ؛ اقوی است .[/align]
با تشکر از پاسخ شما دوستان
همانطور که گفتم دادگاه سند اینجانب را تنها به دلیل تاریخ یک مبایعه نامه ابطال کرد. البته فروشنده ملک نیز به صراحت به صحت مبایعه نامه فوق الذکر اعتراف کرده.
متاسفانه در این پرونده وکیل من بسیار ضعیف بود با اینکه پول هنگفتی از من وصول کرد ولی حتی به علت اهمال کاری در خواست تجدید نظر نیز نداد و چون از طرف دادگاه حکم تنها به وکیل من ابلاغ شده بود من نیز از جریان حکم و اقدام برای تجدید نظر بی اطلاع بودم به همین علت وقت قانونی من برای تجدید نظر به پایان رسید و دادگاه تجید نظر نیز حکم دادگاه بدوئ را تاءید کرد
(پرونده به این دلیل به دادگاه تجدید نظر رفته بود که بانک مسکن اعتراض زده بود زیرا من ملک مذور را با هزار زحمت توسط وام بانکی خریده بودم و ملک نیز در رهن بانک بود)
بعد از این ماجراها که حدود دو سال طول کشید من به وکیل دیگری مراجعه کردم.ایشان به من گفتند که سند شما بدون مورد ابطال شده ولی چون دادگاه تجدید نظر رای خود را صادر کرده کاری نمی توان کرد. ایشان حتی یک رای وحدت رویه نیز در این مورد به من نشان داد. سپس یک دادخواست برای طرح شکایت از وکیل قبلی برای من (بدلیل عدم اعتراض و ضایع شدن حق من) تنظیم کرد که آن را تسلیم دادسرای کانون وکلا کردم و هنوز از آن خبری نشده.
حالا سوال من اینجاست به دلیل اینکه دادگاه تجدید نظر رای قطعی را صادر کرده است اگر دادسرای کانون وکلا وکیل من را مقصر در از دست رفتن حق تجدید نظر بداند آیا من امکانی برای تجدید نظر یا مطرح کردن موضوع خود در مرجع قضایی دیگر را دارم ؟
سوال دوم من اینست که دادسرای کانون چه جریمه ای برای وکیلی که درخواست تجدید نظر نداده در نظر میگیرد و آیا امکان دارد در این مورد هم با توجه به باند بازیهای رایج که در این دو سال مشاهده کردم حق من ظایع گردد؟