تنظیم اجاره نامه و نحوه پرداخت اجاره بها

پرسش: آیا مبلغ اجاره بهای تعیین شده در اجاره نامه قابل افزایش یا کاهش است؟
پاسخ: هم موجر و هم مستاجر حق دارند در برابر نوسانات قیمت بازار و هزینه های روزمره درخواست تجدید نظر نسبت به میزان اجاره بها را بکنند به شرط آن که:
اولا: مدت اجاره پایان یافته باشد.
ثانیا: از تاریخ استفاده مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی دادگاه در خصوص تعیین یا تعدیل اجاره بها سه سال تمام گذشته باشد.
پرسش: دادگاه چگونه اجاره بها را تعدیل می کند؟ (افزایش یا کاهش)
پاسخ: در این خصوص دادگاه از نظر کارشناس استفاده می کند و کارشناس نیز به نرخ عادله روز اجاره بها را تعدیل می کند. حکم دادگاه در خصوص تعدیل اجاره بها قطعی و غیر قابل تجدید نظر است.
پرسش: برای تعدیل اجاره بها موجر یا مستاجر به کدام دادگاه باید مراجعه کنند و چه تشریفاتی باید رعایت شود؟
پاسخ: چه موجر و چه مستاجر برای درخواست تعدیل اجاره بها باید به دادگاه محل وقوع عین مستاجره دادخواست بدهند به این درخواست خود کپی مصدق اجاره نامه را ( در مواردی که اجاره نامه تنظیم شده باشد) ضمیمه کنند و در مواردی که اجاره نامه بین طرفین تنظیم نشد، معمولا با انجام تحقیقات محلی و یا استماع شهادت گواهان می توان رابطه استیجاری و نیز زمان پایان اجاره و ... را به دست آورد. دعوی تعدیل اجاره بها نیز از جمله دعاوی غیر مالی است که هزینه آن 5000 ریال است.
پرسش: اگر در اجاره نامه قید شده باشد که موجر حق درخواست تعدیل اجاره بها را در پایان مدت اجاره ندارد، صحیح است؟
پاسخ: توافق نسبت به عدم افزایش اجاره بها و نیز کاهش آن به صورتی که موجر یا مستاجر نتواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدید نظر نسبت به میزان اجاره بها را بکند صحیح نیست و دادگاه به این شرط ترتیب اثر نخواهد داد.
پرسش: نحوه پرداخت اجاره بها چگونه است؟
پاسخ: مستاجر مکلف است در موعد معین در اجاره نامه اجاره بها را بپردازد و اگر مدت اجاره پایان یافته باشد مستاجر باید معادل همان مبلغی که قبل از پایان مدت اجاره پرداخت می کرده به موجر بپردازد در هر صورت پرداخت اجاره بها هر ماه جاری ظرف 10 روز به موجر یا نماینده قانونی او باید صورت گیرد و اگر بین طرفین اجاره نامه ای در بین نباشد اجاره بها باید به میزانی که بین موجر و مستاجر مقرر یا عملی شده پرداخت شود.
پرسش: اگر موجر از دریافت اجاره بها خودداری کرد مستاجر چه وظیفه ای دارد؟
پاسخ: در این حالت اجاره بها در صندوق ثبت و یا بانکی که از طرف سازمان ثبت اسناد و املاک تعیین می شود سپرده خواهد شد و مستاجر قبض رسید را اگر اجاره نامه رسمی است به دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره و اگر اجاره نامه عادی بود یا اجاره نامه ای در بین نبود آن را با تعیین محل اقامت موجر به یکی از دفاتر رسمی نزدیک ملک تسلیم و رسید دریافت کند و دفترخانه هم ظرف ده روز به وسیله اداره ثبت محل مراتب را به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می کند تا برای دریافت وجه پرداخت شده توسط مستاجر به دفترخانه مزبور مراجعه کند.پرسش: اگر بین موجر و مستاجر سند اجاره تنظیم نشده باشد و یا هنگامی که بین آن ها اجاره نامه تنظیم شده ولی مدت آن پایان یافته چه باید کرد؟
پاسخ: هنگامی که بین موجر و مستاجر یا کسی که ملک را به عنوان مستاجر در تصرف دارد اجاره نامه تنظیم نشده باشد و یا اگر تنظیم شده مدت آن پایان یافته و طرفین در خصوص تنظیم اجاره نامه یا تعیین اجاره بها و شرایط آن اختلاف داشته باشند هر یک می تواند برای تعیین اجاره بها و تنظیم اجاره نامه به دادگاه مراجعه کند. دادگاه شرایط اجاره نامه جدید را طبق شرایط مرسوم و متعارف در اجاره نامه ها و شرایط مندرج در اجاره نامه سابق در صورتی که قبلا اجاره نامه تنظیم شده باشد با رعایت مقررات این قانون تعیین خواهد کرد و پس از قطعیت حکم دادگاه طرفین مکلفند ظرف یک ماه برابر آن چه که در حکم دادگاه آمده اجاره نامه تنظیم کنند و اگر در این مدت اجاره نامه تنظیم نشود به درخواست یکی از طرفین دادگاه رونوشت حکم را جهت تنظیم اجاره نامه به دفتر اسناد رسمی ابلاغ و به طرفین اخطار می کند که در روز و ساعت معین برای امضای اجاره نامه در دفترخانه حاضر شوند.
هر گاه موجر حاضر به امضای اجاره نامه نشود، نماینده دادگاه اجاره نامه را به مدت یکسال از طرف او امضا خواهد کرد و اگر مستاجر تا 15 روز از تاریخ تعیین شده حاضر به امضا نشود و عذر موجهی هم نداشته باشد دادگاه با درخواست موجر حکم به تخلیه عین مستاجره صادر می کند.